前期物業(yè)管理方案范文（通用20篇）
為有力保證事情或工作開展的水平質(zhì)量，往往需要預先制定好方案，方案是在案前得出的方法計劃。制定方案需要注意哪些問題呢？下面是小編幫大家整理的前期物業(yè)管理方案，歡迎閱讀與收藏。
前期物業(yè)管理方案 1
為了節(jié)省制作前期物業(yè)管理方案的時間，依照原有的樣板做出相應的方面是比較有效的方法。
一、前期物業(yè)管理方案之高層負責人職責。
1、在業(yè)主接房中要用心宣傳禮貌和諧小區(qū)建設要求和建設部《室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，告知業(yè)主禁止高空拋物及防火常識。
2、直接負責高層物業(yè)管理的`各項工作。
3、負責防盜門、防火門、管道井、梯間玻璃等公共設施設備的同常巡視和維護工作。
4、負責公共防火及鑰匙管理，保證特殊狀況的快速使用，領導裝修管理員做好業(yè)主前期的裝修管理工作。
5、領導電梯管理員對電梯使用管理，負責電梯、消防設施等特種設備的檢查和維護工作。對屋面進行管理，除正常設備檢查維護維修需要，嚴禁上人。
負責高層治安秩序維護工作以及治安秩序維護人員的管理。
6、做好高層外環(huán)境（衛(wèi)生）及各類裝飾裝修材料出售的管理，廣告張貼、懸掛要有序，出售商品擺放整齊、統(tǒng)一。
7、負責接待業(yè)主的各類投訴，并與開發(fā)公司等相關單位用心協(xié)調(diào)聯(lián)系解決。
8、做好突發(fā)事件預案，發(fā)生突發(fā)事件時要及時啟動預案，防止重大事故發(fā)生，協(xié)助處理各類突發(fā)事件。
二、前期物業(yè)管理方案之具體工作程序和標準：
1、每一天定時檢查電梯的運行狀況，并做好記錄。裝修期間每小時記錄一次（正常使用后，每2小時記錄一次），發(fā)現(xiàn)問題，及時告知管理員。
2、公共鑰匙要有借有還，借出要簽字，做好業(yè)主和外部人員鑰匙的借用記錄。
3、發(fā)現(xiàn)違章使用電梯、亂倒垃圾、損壞公共設施的行為，透過對講系統(tǒng)及時記錄并制止，并進行勸說。
4、如遇突發(fā)緊急事件，及時告知領導，并采取力所能及的措施。（如電梯進水故障、業(yè)主家中跑水等）
5、如遇業(yè)主搬運物品，告知業(yè)主注意事項，監(jiān)督業(yè)主對樓道單元門、電梯的使用狀況，直到搬運結(jié)束，如有損壞及時告知管理員。
6、每一天對樓道消防防盜門、樓道消防箱、安全出口燈，消防報警器進行檢查，并做好記錄。時間為上班后、下班前各一次。
7、不與業(yè)主發(fā)生爭執(zhí)，處理問題要注重語氣和態(tài)度，無法處理時及時告知管理員。
前期物業(yè)管理方案 2
一、XX項目物業(yè)分析：
1、物業(yè)地域范圍開闊，封閉性交強
2、購置物業(yè)人員層次較高，屬于房地產(chǎn)市場尖端客戶群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當強的物業(yè)消費承受能力；
3、購置物業(yè)用途復雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等；
4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設施及服務的管理。
二、根據(jù)以上分析，對XX項目物業(yè)建議如下：
1、建議在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主提供的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會性質(zhì)的工作，其對具體的環(huán)境衛(wèi)生標準及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主提供保潔服務的要求不同，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時可以通過物業(yè)公司將該部分工作對外進行分包處理。
2、突出物業(yè)管理的兩個體系，即突發(fā)事件的應急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務體系。
三、物業(yè)管理提供日常服務的內(nèi)容：
1、對河道的清理與水質(zhì)的保護（如通過種植水生性綠植改善水質(zhì)、根據(jù)季節(jié)放養(yǎng)魚類加強河道景觀效果；
2、對市政道路的保潔；
3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔（主要集中在季節(jié)更替時，如刮風導致的塵土積累或落葉）？
4、24小時水電維修；
5、對業(yè)主生活垃圾的定時清運；
6、對水、電、燃氣等設備日常的保養(yǎng)與維護；
7、項目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護；
8、業(yè)主能源費用的代收代繳；
9、定期花木殺蟲及滅鼠；
10、暫住證等社區(qū)性證明的辦理；
11、業(yè)主院落檔案的'管理。
四、物業(yè)特約服務－管家式服務體系：
1、管家的服務，是指由管家負責，帶領包括保安、保潔、廚師、司機等為主人提供盡可能完善的服務，針對玉河項目提出的管家式服務，應理解為通過物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務，隨時解決業(yè)主提出的關于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服務建議由2至3人24小時專職負責三到四位業(yè)主隨時有可能提出的服務要求，業(yè)主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業(yè)主提出的問題；任何針對業(yè)主的服務均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專人負責，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率，同時對業(yè)主的各種服務也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。
3、管家式服務的內(nèi)容：
A、業(yè)主訂購報刊的派送（報紙需經(jīng)過熨燙，免費）？
B、帶領工作人員完成業(yè)主提出的家政服務要求（付費）
室內(nèi)清潔
搬家、搬物
地板、地毯的清潔養(yǎng)護
代收洗、補、燙衣物
室內(nèi)插花、裝飾
代購日常生活用品
車輛清洗服務
家庭看護管理
寵物看護管理
C、為業(yè)主提供車輛接、送服務（付費并需要提前預約）
五、XX項目的安全保衛(wèi)管理：
1、保衛(wèi)部門日常工作內(nèi)容：
24小時固定安全崗位的值勤
24小時流動崗位的安全及消防巡視
車輛停放的安全管理
特殊時間段道路車流、人流的疏導管理
2、保衛(wèi)部門的設施設備：
中央控制室
與中控室連接的門禁對講系統(tǒng)
設像監(jiān)視系統(tǒng)
電子巡更系統(tǒng)
業(yè)主院落重點部位（廚房）設置煙感報警系統(tǒng)
停車管理系統(tǒng)（如有大規(guī)模公共停車位需要管理）
安防器材（對講機、滅火器、警棍等）
3、保衛(wèi)部門提供的委托性特約服務：
禮儀性保衛(wèi)
短途護衛(wèi)（主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時對人員安全護衛(wèi)）
（以上兩種服務提供時需要有物業(yè)管家陪同并屬付費項目）
六、突發(fā)事件應急處理體系的建立
業(yè)主物業(yè)的安全性是本項目物業(yè)管理的關鍵所在，除提供一般保衛(wèi)方式外，還應建立聯(lián)動體系，保證在突發(fā)事件發(fā)生時及時控制事態(tài)發(fā)展，將業(yè)主的損失降低。應急處理體系流程如下：
1、遇有突發(fā)事件，業(yè)主通過門禁對講系統(tǒng)向中央控制室報警（或直接找物業(yè)管家）；
2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業(yè)管家、片區(qū)巡視保安、備勤保安趕赴現(xiàn)場，控制事態(tài)不繼續(xù)發(fā)展；
3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報現(xiàn)場情況；
4、物業(yè)經(jīng)理根據(jù)物業(yè)管家對現(xiàn)場情況的匯報決定是否報警（110、119、120、999等）
前期物業(yè)管理方案 3
一、恒大名都項目概況
“恒大名都”南昌市東北，臨近市高新開發(fā)區(qū)，同時距城東次中心商圈僅15分鐘車程，周邊配套齊全。項目總占地289畝，總建筑面積421152平方米，共13幢高層住宅，3幢酒店式公寓，1幢高層寫字樓，共分三期開發(fā)。一期有5棟27層的高層，面積區(qū)間從80平方米到160平方米，主力戶型為80多平方米的兩房和90平方米左右的三房。
小區(qū)規(guī)劃以“人本、自然、超前、融合、科技、實際、安全”為中心原則，以整體社會效益，經(jīng)濟效益與環(huán)境效益三者統(tǒng)一為基準點，著意刻畫優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境，為居民塑造自然優(yōu)美、舒適便捷、衛(wèi)生安全、人與自然共生的怡然棲息之地。充分利用本小區(qū)的綜合區(qū)位優(yōu)勢和自然條件，創(chuàng)造獨具特色的整體景觀和空間秩序，塑造高品質(zhì)的內(nèi)在及外在環(huán)境以提升居民的生活質(zhì)量，為經(jīng)營城市提供切實可行的成功規(guī)劃范例。
恒大名都有超過5200平方米的五星級會所，各項配套設施齊全。
恒大名都由全國一級資質(zhì)的金碧物業(yè)有限公司為您提供國際水準的英式管家貼心服務。
1、項目優(yōu)勢：13大精品優(yōu)勢，鑄造古城奢裝生態(tài)人居
（2）坐擁浐灞咽喉門戶，尊享世界生態(tài)人居
（3）276441萬㎡歐陸古典主義，建筑古城稀缺人居
（4）法式園林設計理念，沿襲歐陸醇正風情
（5）歐陸新古典主義理念，演繹古城人居新標準
（6）35500㎡歐陸皇家園林，3000㎡闊景中央內(nèi)湖
（7）7144㎡殿堂級湖畔會所，國際標準星級配套
（8）戶型面積從60㎡一房到180㎡躍層，產(chǎn)品類型豐富；五明式設計，陽光通透
（9）滿屋名牌9A精裝
（10）國際品牌攜手名都，打造高性價比人居
（11）恒大地產(chǎn)精品領航中國十強
（12）6縱12橫路網(wǎng)相織，咫尺都市生活圈
位于酒十路與礦山路十字西北角，占地面積117.8979畝，總建面276441平米，小區(qū)綠化面積高達35500平米。綠化覆蓋率達到45%以上。小區(qū)總規(guī)劃約2597戶，一期規(guī)劃1716戶。
2、區(qū)域的配套環(huán)境
從城市配套設施來看，相對于名都其他城區(qū)，城東區(qū)康復路、輕工小商城已經(jīng)成了名都對外的貿(mào)易平臺，加之長樂路商圈的崛起，也使得區(qū)域的配套日趨完善，在充分滿足區(qū)域內(nèi)居民的日常生活需求外，也能吸引越來越多的名都市民來此區(qū)域消費購物。教育——諸多名校如名都交通大學、名都第四醫(yī)大學等及重點中學分布項目周邊區(qū)域。
商業(yè)——大明宮建材市場、易初蓮花、華潤萬家、海星超市等??生活便利東郊長樂商圈，包含康復路服裝市場、多彩商城、華東服裝城等購物方便。
醫(yī)療——西京醫(yī)院、唐都醫(yī)院、灞橋區(qū)中醫(yī)醫(yī)院、秦都口腔醫(yī)院等。
銀行——工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、商業(yè)銀行等。
酒店——建國飯店、香格里拉金花飯店、凱賓斯基超5星級酒店。
二、管理服務理念及管理思路
按設計說明，恒大名都高尚住宅小區(qū)在戶型設計上本著大戶型的設計理念，以人為本，著意追求回歸自然、遠離喧囂的鬧市環(huán)境。而我們的調(diào)研結(jié)果也顯示：恒大名都住宅小區(qū)是“都市文化人”的居所，“文化人”重情、講理、守法。開展物業(yè)管理工作，就必須高度重視他們的文化需求、服務需求及主動參與社區(qū)建設的愿望。
我們提出構建“恒大名都文化區(qū)”的人居理想模式，強調(diào)由物化管理上升到文化管理，實現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度融合的“文化社區(qū)”的管理目標。文化管理涉及兩個層面，一是通過多種交流形式促進物業(yè)管理人與社區(qū)成員以及社區(qū)成員之間的正常溝通，使“睦鄰親善”的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)社區(qū)成員共同參與建設社區(qū)人文環(huán)境的積極性。二是通過多種宣傳形式培養(yǎng)社區(qū)成員集體主義觀念，進而深入到他們在使用物業(yè)尤其是在使用共用性較強的物業(yè)中，進行約束和引導，以降低管理難度，提升管理效果。我們的設想是：
1、倡導“天天讓您滿意”的服務理念：
我們秉持“實施科學管理，持續(xù)改進服務，不斷開拓創(chuàng)新，增強顧客滿意”的質(zhì)量方針,對小區(qū)實行標準化、專業(yè)化的管理服務方式。每一項服務作業(yè)、每一個作業(yè)動作都有嚴格的操作標準,都經(jīng)過大量的培訓,足以達到省時、高效的服務準則。我們實施“管理報告制度”，每季度如實向業(yè)主報告物業(yè)管理服務費的收支使用情況，以及本體維修治安、保潔、綠化、社區(qū)文化等各專項工作的運作情況，真正做到尊重業(yè)主權益。
2、營建“事業(yè)至真，生活至愛”的文化服務理念
社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的、具有社區(qū)特色的精神財富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合，社區(qū)文化建設的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種“生活至愛”的文化氛圍，以取代社區(qū)中正在漫延的“人情沙漠”。我們將以開展健康豐富的社區(qū)文化活動為紐帶，建立嶄新的社區(qū)文化。
我們將圍繞“環(huán)境保護、科普家教、社區(qū)公益、物管宣教、健康家居”等五大主題來組織、策劃社區(qū)活動，努力把恒大名都高尚住宅小區(qū)創(chuàng)建為精神文明建設的窗口。
3、塑造“樸實無華，追求時尚”的審美理念
在新世紀里，業(yè)主更加關注居住區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境。物業(yè)管理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建設，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心、親近自然的居住需要。在環(huán)境文化氛圍營造上，我們將導入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)、符合建筑設計特色的形象識別系統(tǒng)，提升檔次；提供高品質(zhì)的園藝維護，保持綠化的良好長勢；以多種形式組織業(yè)主開展環(huán)境保護及美化家園活動，并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀，營造厚重的.人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的“城市家園文化區(qū)”。
科學技術的發(fā)展帶來了建筑設計理念的日新月異,業(yè)主對服務的需求也不斷提升。作為二十一世紀的恒大物業(yè)管理人，必須建立現(xiàn)代的管理體制和先進的管理運作機制。我們在管理體制上實現(xiàn)了內(nèi)部員工持股，并建立起符合市場經(jīng)濟規(guī)律的現(xiàn)代企業(yè)制度。在管理機制上，建立了按勞分配和按資分配相結(jié)合的分配機制，建立了多種體系有機結(jié)合的激勵機制，建立了競爭上崗、雙向選擇的用人機制。
三、探求、創(chuàng)造“恒大名都文化區(qū)”物業(yè)管理新模式
“恒大名都”，是專為有識之士和南昌市的創(chuàng)業(yè)先鋒們打造的精品住宅。從小區(qū)規(guī)劃、戶型設計、工程建設、樓盤銷售到物業(yè)管理環(huán)節(jié)，恒大名都高尚住宅小區(qū)未來的
前期物業(yè)管理方案 4
一、物業(yè)管理接管驗收方案
物業(yè)驗收、接管前的工作
1)成立驗收、接管小組：
由××物業(yè)管理有限公司在接管物業(yè)竣工前組織、經(jīng)營、管理、工程、保安和清潔等部門有關人員前往現(xiàn)場，對驗收、接管工作中所涉及問題等進行考察。在此基礎上，提交公司董事會或總經(jīng)理辦公會議討論確認，并制定驗收、接管工作方案，在公司領導下成立接管驗收小組。
2)有關專業(yè)人員提前進駐小區(qū)：
提前派出工程技術專業(yè)人員進駐現(xiàn)場，與地盤的工作人員一起，參與機電設備的安裝調(diào)試，了解整個物業(yè)內(nèi)所裝備的設備設施，熟悉各類設備的構造原理、性能，熟悉水、電、氣管道線路的鋪設位置及走向等，為下一步實物驗收、資料移交等工作做準備。
物業(yè)驗收、接管中的工作
1)組成聯(lián)合交接小組，商定交接注意事項和交接日期：
管理處驗收、接管小組主動與開發(fā)商和承建單位聯(lián)系，協(xié)商物業(yè)交接問題，及時將協(xié)商情況匯報給總公司。由開發(fā)商、承建單位和物業(yè)公司三方共同組成聯(lián)合交接小組，制定驗收方案，統(tǒng)一驗收標準，商定交接注意事項和交接日期。
2)印制驗收、接管工作表格：
物業(yè)公司對所接收的建筑物、設備設施，要分別列項印制驗收記錄表格。主要有：物業(yè)接管驗收移交工程資料清單，公用機電設備驗收單，公用建筑、小型設施驗收單，公用機電設備驗收單，室外給排水驗收單，綠化驗收單，單元建筑接管驗收記錄表，單元室內(nèi)電氣設施接管驗收記錄，單元室內(nèi)給排水接管驗收記錄表等。
3)全面驗收、交接：
驗收時須有開發(fā)商、承建單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項進行驗收，填寫記錄單，每份驗收記錄單上均須有三方人員的`簽名，驗收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。對驗收合格的項目，列出清單，進行交接，交接雙方在清單上簽字；對不合格的項目，注明存在的問題，提交地盤和施工單位，限期整改，整改項目須經(jīng)復驗，合格后方可接收，物業(yè)公司將接收清單交管理處保存。開發(fā)商、承建單位把小區(qū)的各項資料（包括產(chǎn)權資料，技術資料，政府驗收合格證明，水、電、氣供應合同等）全數(shù)移交管理處，雙方注意做好移交工作的相關登記、簽字手續(xù)。
物業(yè)驗收、接管后的工作：
1)已接收項目的管理：
管理處從接收簽字起，即組織人力對建筑物和機電設備進行保護，防止被盜和破壞，同時，組織人員對已接收項目進行清潔和環(huán)境整理。認真清點、檢查、復核室內(nèi)和小區(qū)的各種設施設備及有關物品，發(fā)現(xiàn)問題及時登記、反映、整改。
2）入伙時業(yè)主及物業(yè)使用人收樓驗收：
管理處與開發(fā)商在入伙接待處聯(lián)合辦公，實行一條龍服務。先由開發(fā)商為業(yè)主及物業(yè)使用人辦清購樓手續(xù)，再由管理處收取入伙費用，并安排專人陪同業(yè)主及物業(yè)使用人視察房屋、驗收設施設備，辦好交接手續(xù)、交付鑰匙，對業(yè)主及物業(yè)使用人提出的房屋質(zhì)量方面的問題，逐項記錄在《接管驗收記錄》四聯(lián)單上（承建商、緹香名苑管理處、業(yè)主及物業(yè)使用人、開發(fā)商各一份），并負責與承建商聯(lián)系，限期修好，保證業(yè)主及物業(yè)使用人按時入住。
3）歸檔小區(qū)各種資料：
建筑施工圖紙、隱蔽工程資料、各種交工驗收證書復印件、各種設備使用說明書、合格證書復印件等。
4）擬定小區(qū)設施中不完善方面的改進計劃，并與有關方面聯(lián)系實施。各項工作執(zhí)行企業(yè)的質(zhì)量方針和目標，以及ISO9000質(zhì)量管理體系標準，為物業(yè)使用人創(chuàng)造安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活環(huán)境。
前期物業(yè)管理方案 5
一、明確前期駐點項目物業(yè)管理架構和相關崗位職責
1、明確前期駐點項目物業(yè)管理架構
公司對前期駐點項目物業(yè)管理實施專人負責制，統(tǒng)一標準對下設的各前期駐點項目客服部進行垂直管理，同時完善服務質(zhì)量監(jiān)督保障體系，即設立前期駐點項目品質(zhì)保障部，由督察員按照《前期駐點項目物業(yè)管理服務工作實施暫行方案》和《員工手冊》實施有效監(jiān)督管理。
2、建立和完善前期駐點項目相關崗位職責。
二、建立和完善規(guī)范的工作流程和服務標準
（一）明確客服部工作計劃
標準：由前期駐點項目物業(yè)顧問實行每周工作書面報告制度。
1、每周五下午17：00時前提交本周項目工作報告
報告內(nèi)容包括：簽約戶數(shù)、未簽約戶數(shù)、存在問題及原因分析、客戶意見和需求分析、工作改進意見、開發(fā)建設單位工作動態(tài)、工程現(xiàn)場情況介紹等。
2、每月提交現(xiàn)場施工進展情況書面報告和項目工程進度記錄表
報告內(nèi)容包括：工程進展情況、存在問題及原因分析、工作改進意見、開發(fā)建設單位工作動態(tài)。
3、下周工作計劃和重點。
4、合理化建議、意見
5、其他
（二）明確前期駐點項目負責人每周例會制度工作計劃
1、每周例會通報各部門前期駐點工作情況，同時提出下周工作計劃和重點
2、研究分析各部門工作報告
3、研究分析物業(yè)管理新動態(tài)
4、實施培訓和溝通
5、研究分析服務質(zhì)量報告
6、其他
（三）建立和完善前期駐點項目物業(yè)服務質(zhì)量監(jiān)督保障體系
1、建立前期駐點項目品質(zhì)保障部，確定質(zhì)量監(jiān)督員
2、明確工作程序
a、督察員每天不少于對各部門駐點現(xiàn)場實施2次監(jiān)督檢查，并據(jù)實記錄，不規(guī)范服務現(xiàn)場糾正。
檢查內(nèi)容主要包括：待人接物、儀容儀表、就餐、勞動紀律、現(xiàn)場秩序維護、清潔衛(wèi)生、禮儀規(guī)范等。標準按照《員工手冊》規(guī)定執(zhí)行
督察員每周下午17：00前提交書面報告和分析改進意見
b、每月督察員書面調(diào)查銷售部現(xiàn)場主管及現(xiàn)場直接聯(lián)絡人，同時對相關數(shù)據(jù)進行分析研究
具體調(diào)查內(nèi)容，附XX物業(yè)公司前期駐點項目服務質(zhì)量調(diào)查表
督察員每月底前提交書面報告和分析改進意見
c、每季度前期駐點項目負責人書面調(diào)查開發(fā)建設單位法人或直接負責人，()同時對相關數(shù)據(jù)進行研究分析。
具體調(diào)查內(nèi)容，附XX物業(yè)公司前期駐點項目服務質(zhì)量調(diào)查表
前期駐點項目負責人在每月首次例會上提交書面報告或直接負責人，同時向公司辦公會報告。
（四）協(xié)調(diào)各項目開發(fā)建設單位建立客戶報告制度
1、制定規(guī)范的聯(lián)系函制度
2、建立和規(guī)范例會制度
3、協(xié)助建立客戶聯(lián)系報告制度。
三、建立長效的改進機制
1、成立前期駐點項目物業(yè)管理服務研究機構
2、研究機構目前主要工作任務
a、研究和總結(jié)項目開盤秩序?qū)嵤┯媱?/p>
b、制訂和完善前期駐點項目負責人、物業(yè)顧問及相關人員的崗位職責、現(xiàn)場管理制度、員工手冊等。
c、編寫物業(yè)管理服務方面培訓通用的教材
d、有計劃編寫各項目物業(yè)管理方案
e、有效實施形象策劃系統(tǒng)
f、有計劃實施各樓盤的`物業(yè)管理員工內(nèi)部培訓
g、做好新技術、新材料、新方案的研究工作。
前期物業(yè)管理方案 6
根據(jù)豪洋家園小區(qū)特點，結(jié)合集團經(jīng)營發(fā)展理念，現(xiàn)擬出物業(yè)管理方案。在方案實施的過程中，真誠的希望業(yè)主能充分享受到物業(yè)管理所帶來的.方便、溫馨和周到的服務。使豪洋家園小區(qū)物業(yè)持續(xù)升值，為業(yè)主營造一個安全、整潔、優(yōu)美、方便的陽光小區(qū)，提升生活品質(zhì)，實現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)和諧多贏的生活目標。
一、物業(yè)服務的企業(yè)文化
員工隊伍：打造敬業(yè)、勤奮、嚴謹、嚴實的高素質(zhì)、專業(yè)化的服務管理隊伍。
工作作風：積極、精細、熱情、周到、耐心、想到、做到、建議到。服務原則：服務第一、業(yè)主至上。
服務理念：用心用力用真情，做實做精做到位，在日常工作中實踐中不斷戰(zhàn)勝自我，超越自我，力求管理一流，服務一流，員工素質(zhì)一流，社會效益一流。
管理理念：我們不相信完美，我們只相信不斷地改進和提高;也許不會令您最滿意，我們一定做得最用心。
管理模式：運用三個手段，建設三大品質(zhì)工程，實現(xiàn)三項要求。三個手段：專業(yè)化人才，規(guī)范化管理，精細化服務。
三個品質(zhì)：人才品質(zhì)，管理品質(zhì)，服務品質(zhì)。
三項要求：工作無差錯，管理無死角，服務無挑剔。
發(fā)展目標：文化引領，內(nèi)強素質(zhì)，外塑品牌。
二、物業(yè)總體服務標準
(一)建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業(yè)主報修、求助、建議、問詢、投訴、質(zhì)疑等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。
(二)設立業(yè)主信息建議箱，收集業(yè)主對物業(yè)管理服務工作征求意見，對合理意見及時整改。
(三)建立落實維修制度，零修急修及時率100%，返修率不高于1%。
(四)物業(yè)檔案、業(yè)主檔案、設備設施檔案齊全。
(五)常規(guī)性服務
1、房屋管理及維修養(yǎng)護：棟號、樓層、房號等標志明顯;物業(yè)外觀完好整潔、外墻無脫落、無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。
2、共用設備設施管理：保證設備與環(huán)境整潔，設備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患;公用配套設施完好、道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦整潔;消防系統(tǒng)設備齊全，完好無損，可隨時啟用;積極組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育;消防疏散通道暢通;保證無火災安全隱患。
3、秩序維護及車輛管理：安保人員文明執(zhí)勤，語言規(guī)范，能正確處理突發(fā)事件;出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行;車輛出入管理嚴格，出入有登記;地下停車庫停放整齊，場地整潔。
4、環(huán)境衛(wèi)生管理：做到定人、定地點、定時間、定任務、定質(zhì)量;環(huán)衛(wèi)設施完備，垃圾日產(chǎn)日清，樓道、扶欄等保持潔凈，公用場地無紙屑、煙頭等廢棄物;做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高清潔衛(wèi)生意識。
5、綠化管理：綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象;花草樹木修剪整齊美觀、無病蟲害、無折損;綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。
三、物業(yè)資源，人員配置
1、物業(yè)管理服務收費標準：
(1)物業(yè)管理服務費：生活0.6元/㎡/月。
(2)水費：2.00元/噸。
(3)電費：0.6元/度
(4)地下車庫固定車位管理費70元/月(一次性交一年優(yōu)惠%);按月租車位300元/月，按年租車位2400元/月;臨時停車10元/天，超出規(guī)定時間加收1元/小時。
(5)小區(qū)門前廣場及學校鐘粹門廣場禁止停車，違者按5元/小時處罰。
(6)小區(qū)內(nèi)嚴禁車輛通行，特殊事情經(jīng)允許后可駕車進入小區(qū)，進入小區(qū)后請停車入臨時車位，滯停時間不得超過兩小時，違者按10元/小時處罰。
豪洋學校園區(qū)后勤管理部
二〇xx年二月十一日
前期物業(yè)管理方案 7
物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展至今日的狀況，社會化、企業(yè)化、專業(yè)化的特征已不僅僅表此刻規(guī)范化和精細化的管理上，各大物業(yè)公司經(jīng)過多年的精心運作，在規(guī)范化和精細化服務上已構成了一套很完善的制度，如果想在物業(yè)行業(yè)異軍突起，那么除了做好規(guī)范化和精細化服務外，經(jīng)過舉辦多種活動(特約服務和社會文化)突出表現(xiàn)出人性化的貼心服務，將如晴天霹靂，一鳴驚人。本文將從傳統(tǒng)的規(guī)范化和精細化服務闡述物業(yè)管理的過程，并介紹幾種人性化的新穎服務資料。
一、管理目標：
1、業(yè)主委員會成立后12個月至18個月，到達深圳市安全禮貌(優(yōu)秀住宅)小區(qū)標準；
2、業(yè)主委員會成立后24個月至30個月，到達廣東省優(yōu)秀住宅小區(qū)標準；
3、業(yè)主委員會成立后36個月至42個月，到達全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標準；
4、小區(qū)實行封閉式管理，護衛(wèi)班實行24小時值班，確保業(yè)主和住戶生合財產(chǎn)安全；
5、小區(qū)清潔實行專職保潔員職責制，保證小區(qū)內(nèi)24小時全天候干凈、衛(wèi)生、整潔；
6、小區(qū)車輛實行智能化IC卡管理，車輛憑卡進出，無卡無證車輛禁止駛出小區(qū)，所有外來車輛未經(jīng)許可不得進入小區(qū)；
8、水電維修班實行24小時值班制度，業(yè)主遇到問題隨叫隨到，公共機電設備運作正常，設備完好率100%；
9、綠化按時修剪、維護、堅持花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上；
10、營造小區(qū)濃厚的文化氛圍，每年社區(qū)文化活動不得少于12次，每次參與人員不得少于300人；
11、實施不少于10項的特約服務，把物業(yè)的服務資料融入到業(yè)主的衣、食、住、行中。
二、分項指標：
1.房屋完好率：100%
2.房屋零修、急修及時率：99%
3.維修工程質(zhì)量合格率：100%
4.管理費收繳率：≥98%
5.綠化完好率：99%
6.清潔、保潔率：≥99%
7.道路完好率及使用率：100%
8.化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率：100%
9.排水管、明暗溝完好率：100%
10.路燈完好率：100%
11.汽車場完好率：100%
12.公共文體設施、建筑小品完好率：100%
13.小區(qū)內(nèi)重大刑事案件發(fā)生率：0
14.小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率：≤1年
15.消防設施、設備完好率：100%
16.火警發(fā)生率：≤1%
17.火災發(fā)生率：0%
18.違章發(fā)生率：2%
19.違章處理率：100%
20.用戶有效投訴率：≤2%
21.有效投訴處理率：100%
22.管理層員工專業(yè)培訓合格率：100%
23.特種作業(yè)員工持證上崗率：100%
24.維修服務回訪率：≥30%
25.業(yè)主(住戶)對物業(yè)管理綜合滿意率：≥98%
服務特色(“菜單式”服務模式)
一、實行“菜單式”服務模式
二、快速、完善的服務形式：首按職責制+三分鐘服務承諾
1、首按職責制
每一位員工都有職責和義務接待客戶的提議，任何一位員工接到提議后，統(tǒng)一傳遞到辦公室，并告訴提議人我處在二日內(nèi)反饋處理結(jié)果。第一接待人負責跟蹤這項服務提議處理的情景直至客戶滿意為止。
接待服務提議時應對處理時間做出適當?shù)某兄Z，盡量在最短的承諾時間內(nèi)處理完畢，因故未能在承諾時間內(nèi)處理的應及時通知對方，爭取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的情景。承諾時間最好控制在1~2天，一般不超過一周，特殊情景除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認的應當留簽字記錄，并告知第一接待人。
2、三分鐘服務承諾
第一接待人接到客戶的提議時，應及時將客戶的提議反饋到辦公室，由辦公室安排相關人員到客戶指定的地方，為客戶供給相應的服務，這一過程不能超過三分鐘。若有特殊情景，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時間內(nèi)，趕到現(xiàn)場為客戶服務。
三、突出、貼心的文明禮貌：三米微笑服務+站立式服務
1、三米微笑服務
管理處人員見到客戶必須微笑示意，具體做法是：在距離客戶三米時，必須自然微笑示意，微笑時以露出八顆牙齒為標準，等客戶到身邊時，輕聲、清晰道早上好、午時好或晚上好。管理人員在見到認識的客戶時，也必須遵守三米微笑服務原則。
2、站立式服務
站立式服務表此刻：
(1)各固定崗(道口崗、門崗護衛(wèi)員)根據(jù)接待客戶的不一樣，應在不一樣時期進行站立服務。道口崗實行16小時站立服務，早班和中班在工作服務均應樹立站姿勢的形象。門崗則應在客戶上下班的高峰期站立迎賓，時間為：7：30~9：00，11：30~12：00，13：45~14：30，17：30~18：30。
(2)接待員或辦公室人員在接待客戶時，在客戶進門時，也必須站立并微笑致意，客戶離開時，也必須站立微笑送別，并目送客戶出門為止。
四、全天候的服務時間
1、護衛(wèi)班實行24小時專人服務，客戶有任何需求能夠得到最及時的服務。
2、維修班實行24小時專人服務，客戶普通維修事項能夠得到是及時的服務，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。
3、客戶服務中心實行16小時專人服務，并在無專人值班的時間段出示客戶服務中心所有人員的聯(lián)系電話，以便客戶在無水值班的情景下能夠找到相關的人員。所有不值班人員在接到客戶求助電話后，若不能在電話中處理了客戶的.問題，應第一時間趕到事故現(xiàn)場，給予客戶最及時的關懷與幫忙。
4、管理處全體人員非特殊情景都必須留守小區(qū)，隨時待命，以便為客戶供給服務。
五、豐富的社區(qū)文化活動
豐富的社區(qū)文化活動不僅僅表此刻舉辦多次的大型活動，還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區(qū)文化活動中來，變客戶被動理解管理處供給的文化活動，為客戶主動參與各種活動，并在整個小區(qū)中構成一種獨特的文化氛圍，一種有別于其他小區(qū)的文化氛圍。
六、多種多樣的特約經(jīng)營服務
常規(guī)的物業(yè)服務資料僅是對公共設施設備進行維修、保養(yǎng)，對公共場所進行管理，對全體客戶供給共同的服務，而沒辦法滲透到客戶個人的衣、食、住、行中，所以開展多種多樣的特約服務，不僅僅是物業(yè)服務資料的深入，也大大方便了客戶的生活，同時也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務將是除了社區(qū)文化活動以外的另一種新穎的服務資料。
七、實行完全的封閉式管理
傳統(tǒng)的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關人員的管理，并沒有對外來送水、送飯、送報的人員進行管理，而我們實行的完全封閉式管理，是除了客戶和拜訪人員能進出小區(qū)外，其他送水、送飯、送報人員將完全不能進入小區(qū)，而由我們的人來完成這些服務，進而在做好服務工作的同時，把小區(qū)的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務所帶來的另一個好處。
前期物業(yè)管理方案 8
一、企業(yè)簡介（略）
二、企業(yè)理念
以“管理服務品牌化，管理項目品牌化”的雙品牌戰(zhàn)略為指導，始終以客戶需求，市場發(fā)展為關注焦點，與“業(yè)主、商戶、發(fā)展商”真誠合作，通過對所服務項目精細化、專業(yè)化、前瞻性的運營管理，塑造項目市場品牌形象，帶動項目物業(yè)市場價值的穩(wěn)步提升，實現(xiàn)項目在區(qū)域市場可持續(xù)發(fā)展，創(chuàng)造屬于業(yè)主、商戶、社會公眾的共同價值。
三、質(zhì)量方針
以市場為導向，持續(xù)不斷地引導和滿足客戶需求。
質(zhì)量方針涵
1、以客戶滿意為關注焦點，根據(jù)市場變化，對客戶現(xiàn)有需求和潛在需求作出迅速、敏感的.反應及決策，引導和滿足客戶需求。
2、協(xié)作、誠信、專業(yè)、嚴謹。公司文化涵是每位員工的行為準則，為客戶提供誠信、專業(yè)、優(yōu)質(zhì)、高效的人性化管理服務，確保管理服務質(zhì)量，促進物業(yè)的保值和增值。
3、持續(xù)改進，持續(xù)發(fā)展。以ISO9001：0為標準，實施科學規(guī)的物業(yè)管理服務，不斷改進和提高管理服務質(zhì)量，通過創(chuàng)新服務，為客戶創(chuàng)造超值和持續(xù)價值。創(chuàng)造客戶、公司、社會共同價值，是我們追求的目標。
質(zhì)量目標
1、確保服務及時率100%
2、客戶服務滿意度85%
3、環(huán)境及保潔達到市容（商場）衛(wèi)生管理標準（優(yōu)秀等級）
4、設施設備完好率98%，設備有效利用率95%
5、重大消防、治安、安全生產(chǎn)事故率為0
6、管理服務質(zhì)量同業(yè)領先，爭創(chuàng)地區(qū)/級優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)。
四、公司管理優(yōu)勢（略）
五、公司發(fā)展歷程
六、xxxx面積數(shù)據(jù)
前期物業(yè)管理方案 9
一、 項目分析
根據(jù)所提示數(shù)字，管理面積約為14.5萬平方米，其中，高層建筑約占總數(shù)的50％，其余為小高層建筑或別墅區(qū)。小區(qū)包含變電站、換熱站、二次加壓水泵房、以及電梯、電子監(jiān)控系統(tǒng)等大型公共設備，其設備數(shù)量不詳。住宅約10萬平米,綠化面積約1.7萬平米,地下車庫約2.9萬平米,其中涵蓋25部電梯、217個車庫、264個車位等。
二、主要管理方案內(nèi)容
根據(jù)上述數(shù)字顯示，做出對該項目的物業(yè)管理方案如下：
1、管理機構設置及人員配置
根據(jù)管理服務的總體設想及小區(qū)的特點，本著“以人為本、服務至上、精干高效、以崗定人”的原則建立物業(yè)管理機構，管理實行項目經(jīng)理負責制。該項目設項目經(jīng)理1人和客戶服務部（以下簡稱客服部）、維修部、安防部、環(huán)境部等四個職能部門，共需配置約39人。每個部室分別設立一個主管，協(xié)助項目經(jīng)理完成小區(qū)日常的各專項服務工作。并制定個部門主管及員工的崗位責任書（附后），在公司檢查時，可依照崗位責任書內(nèi)容進行對員工的BI行為規(guī)范和工作質(zhì)量進行檢查。員工薪酬待遇和假期福利等由物業(yè)公司辦公室根據(jù)本公司薪酬制度決定。
至于服務人員的服務標準要求，如客服部的維修處理及時率、回訪率，維修部的維修及時率、設備設施完好率，安防部對項目的巡查頻次以及環(huán)境部對園區(qū)的打掃頻次和標準，則依照公司所提供
的服務等級為準。
1.1 客服部
根據(jù)管理面積和國際質(zhì)量體系標準，客服部安排5名管理人員。其中包括：
客服主管一名，主要負責項目客服部的日常管理工作，檢查客服人員的日常行為規(guī)范、服務質(zhì)量及工作完成情況，處理客戶的投訴和下屬員工的績效評定及培訓，并參與小區(qū)各項費用的收取工作。
接待員1名，負責項目部服務電話的接聽、記錄、維修任務傳達和客戶滿意度回訪工作以及顧客花名冊的管理、更新工作。
收費員（財務）1名，負責項目物業(yè)費、水電費的收取，并控制有償服務費的收繳和管理工作，對所收取款項應在當日做好相關記錄后，交總公司財務室保管。并負責相關票據(jù)和收費臺賬的管理工作。（如有水電表查抄工作，可委托維修部門協(xié)助完成）
庫房管理員1名，負責項目所需物資的采購報表，出入庫管理和辦公設備的管理工作。
行政文員1名，負責項目日常文件的打印、申報以及對外相關部門的溝通協(xié)調(diào)工作。
四名員工相輔相成，協(xié)作溝通，在完成本職工作的前提下，分別分配相應的'收費任務，以便收費工作更順利的開展。各項工作做到日產(chǎn)日清、及時記錄、及時回訪，并生成電子文檔，以便日后查找。
1.2 維修部
根據(jù)本項目實際情況和按照國際質(zhì)量體系標準，維修部共設維修人員6-8名（如有高壓配電室則設值班人員2名，24小時輪流值班，并負責項目大型電力設施的維修保養(yǎng)工作），其中設：
主管1名，主要負責管理本部門員工處理本部門日常報修、日常設備巡檢、維護保養(yǎng)和下屬員工的培訓及績效評定工作。
其余5人分別為電工2名、水暖工2名、電梯維護人員1名（如電梯維保由專業(yè)維修公司分包，則可省去該職務人員），分別負責項目的水電暖日常維修和電梯維保工作。為擴大項目的服務范圍，分別對5名維修人員培訓學習物業(yè)相關的其他技能，例如單元對講系統(tǒng)維修、土建維修、門窗維修等，使維修人員能夠全方位發(fā)展。員工薪酬以績效考核制制定，以激勵員工的工作積極性。每天設一名維修人員夜間值班，負責項目夜間報修工作的處理和小區(qū)照明系統(tǒng)的檢查與維修工作，做好值班記錄。
負責轄區(qū)內(nèi)大型設備設施的春秋季檢修工作，每年的4月和10月對小區(qū)內(nèi)的大型公共設施（如：配電箱、水泵房、給排水系統(tǒng)等）進行常規(guī)性檢查，確保設備設施的完好運行（春秋季設備設施維保計劃需根據(jù)實際另行擬定）。
負責轄區(qū)內(nèi)重大節(jié)日期間，社區(qū)文化活動的協(xié)助實施工作。如節(jié)日期間的園區(qū)布置及維保工作等。
1.3 安防部
根據(jù)項目實際情況，安防部設安防人員13名，以8小時三班倒
的制度負責項目24小時安全防范工作。其中包擴：
安防部主管1名，主要負責管理本部門員工，處理本部門日常事務，并負責對下屬員工的BI行為規(guī)范和工作的檢查，下屬員工的培訓及績效評定工作。
門崗3名，主要負責小區(qū)車輛及人員的出入管理和外來人員的檢查工作，對出入小區(qū)的車輛進行檢查登記，如有物品出入時，應在接到客服部的物品放行憑證后方可放行。
巡邏崗6名，分別負責高層區(qū)、小高層區(qū)和地下車庫區(qū)的安全防范和車輛疏導工作。
電子監(jiān)控室3人，以8小時3班倒制度負責24小時電子監(jiān)控系統(tǒng)的監(jiān)視，協(xié)助安防人員管理小區(qū)安防工作，力爭在第一時間發(fā)現(xiàn)安全隱患，以便及時排除。并負責項目部各部門員工的工作監(jiān)督。
1.4 環(huán)境部
根據(jù)項目的實際情況，環(huán)境部設服務人員12名，負責項目所轄區(qū)域的保潔、綠化等工作，其中包括：
環(huán)境主管1名，主要負責管理本部門員工處理本部門日常事務和下屬員工的工作檢查、培訓及績效評定工作。
室內(nèi)保潔員5名，9棟高層安排3名，6棟多層安排2名，負責項目樓宇內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生打掃及電梯打掃和腳墊的更換工作。
室外保潔員3名，負責項目樓宇外的環(huán)境衛(wèi)生打掃工作，包括
項目水系的衛(wèi)生維護工作。
綠化工3名，負責項目區(qū)域內(nèi)的花草樹木養(yǎng)護、修補、澆水、防寒等工作。
服務標準則根據(jù)項目物業(yè)服務等級而定。
三、其他管理方案
1、常見突發(fā)事件的處理
1.1 火災突發(fā)事件處理
1.2 水浸突發(fā)事件處理
1.3 電梯困人突發(fā)事件處理
1.4 未知停電事件處理
1.5 暴力突發(fā)事件處理
1.6 盜竊以及其他犯罪活動處理
以上各種突發(fā)事件均根據(jù)小區(qū)的實際情況制定詳細的突發(fā)事件處理流程，防范于未然，確保項目的公共安全。
2、社區(qū)文化的開展
服務中心結(jié)合項目的實際情況，以“健康、求知、情趣、文娛、公益”為導向，開展豐富多彩的社區(qū)文化活動，營造小區(qū)特有的文化氛圍。主要為重大節(jié)日的園區(qū)裝飾及宣傳，有必要的情況下可開展相應的公益娛樂活動，例如由業(yè)主參加的節(jié)日聯(lián)歡會、組織社區(qū)老年或兒童出行等，以增進物業(yè)與業(yè)主的友好關系，促進物業(yè)公司的發(fā)展。
前期物業(yè)管理方案 10
為規(guī)范小區(qū)管理，為業(yè)主帶給優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區(qū)品質(zhì)。
一、管理目標
物業(yè)公司本著“科學規(guī)范、竭誠高效、安全禮貌、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅持“以人為本”的服務管理念，對小區(qū)物業(yè)實施科學的管理、帶給優(yōu)質(zhì)的服務，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗及管理資源的基礎上，不斷調(diào)整更新，導入先進的管理理念，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關標準（并高于此標準），確保業(yè)主及使用人綜合滿意率到達90%以上。
二、管理原則
為實現(xiàn)即定管理目標，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟效益，在物業(yè)管理過程中將始終把握以下原則：
（一）服務第一、管理從嚴的原則
“服務第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主及使用人的需求出發(fā)，強化服務機能，豐富服務內(nèi)涵，帶給優(yōu)質(zhì)、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業(yè)的維護管理、員工的管理以及對業(yè)主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業(yè)管理服務收到應有的成效。
（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則
在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個積極性，即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主使用人的積極性。物業(yè)管理公司應當尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求，透過服務中心對小區(qū)實施專業(yè)化的管理，同時努力爭取業(yè)主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同建立禮貌的辦公環(huán)境。
（三）物管為主、多種經(jīng)營的原則
在搞好日常管理和常規(guī)服務的同時，從物業(yè)的實際出發(fā)，開展一系列服務性的`多種經(jīng)營，既滿足廣大業(yè)主及使用人的不同需求，又增強物業(yè)公司的造血功能，增加經(jīng)濟積累，以利于更好地為業(yè)主及使用人服務。
三、管理方法
（一）實施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化推薦，構筑一個優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境；
（二）成立物業(yè)服務中心，配備專業(yè)管理人員，實施專業(yè)化管理；
（三）在公司現(xiàn)有管理資源的基礎上，充分借鑒行業(yè)先進管理經(jīng)驗，用心培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才，組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍；
（四）制定一套切合實際的規(guī)章制度，確定一系列高標準的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務；
（五）嚴格遵守有關物業(yè)管理法規(guī)，制定切實可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項協(xié)議，依法約束雙方行為；
（六）依照市場化、企業(yè)化的運作方式，帶給全方位服務，開展多元化經(jīng)營。
前期物業(yè)管理方案 11
為落實市十三屆人大三次會議審議經(jīng)過的《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī)，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實際，特制定本方案：
一、指導思想
以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務水平為宗旨，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
二、目標和范圍
（一）目標：
1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率到達90；對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時維修，維修及時率到達90。
2、新建住宅小區(qū)推行招投標率到達100；20XX年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。
4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達100，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。
5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達100。
6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達80以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。
（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查。根據(jù)排查結(jié)果，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
三、工作資料
（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關配套法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實際情景，經(jīng)過調(diào)研，同時借鑒國內(nèi)先進城市取得的成功經(jīng)驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
（二）全力解決開發(fā)建設遺留問題。開發(fā)建設單位作為行為主體要切實承擔起職責，按照規(guī)劃設計和施工標準，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關部門，按照各部門職責，落實到職責單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發(fā)建設遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。異常是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修職責要全部落實到單位、到個人，維修及時率確保在90以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設遺留問題。
（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。
一是加強物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導，全面推行前期物業(yè)管理招投標機制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標辦法》，及時制定貼合我市實際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門的批準下能夠采用邀標和議標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時，鼓勵業(yè)主大會采用招投標的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時簽訂《（前期）物業(yè)服務合同》和《業(yè)主（臨時）公約》，對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
二是嚴格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》，并遵照建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級，承接物業(yè)管理項目。同時，加強物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節(jié)嚴重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。
三是強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準入、退出機制，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務合同》情景，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項目經(jīng)理，實行實名誠信考評制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象，依據(jù)情節(jié)的嚴重程度，扣除相應的分數(shù)，年終進行綜合考評，考評結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件，報房產(chǎn)行政主管部門，并在沈陽房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標準供給質(zhì)價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業(yè)管理從業(yè)人員的`培訓，與建設部培訓中心聯(lián)合，繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進行培訓，到達從業(yè)人員要持證上崗。異常是要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎上，市房產(chǎn)行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會聯(lián)合進行上崗培訓制度，經(jīng)過實務操作培訓，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實務操作專業(yè)崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。
四是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導業(yè)主正確行使權力和履行義務。根據(jù)國家和建設部的有關文件，結(jié)合我市實際，爭取年底前出臺《關于加強組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調(diào)動街道、社區(qū)的積極性，依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，使這項關系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。引導業(yè)主大會，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、職責心強、有必須組織本事的業(yè)主進入業(yè)主委員會。規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為，促進業(yè)主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。
（四）建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責明確職責體系。對于具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)化管理，爭取年底前物業(yè)化率到達100；對于尚不具備物業(yè)管理條件的住宅區(qū)，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件后，推行物業(yè)管理。逐步構成以社區(qū)為主，專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結(jié)合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的職責，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。
（五）采取多種形式，加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業(yè)管理條例》及相關配套文件，引起社會各界物業(yè)管理的重視，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī)，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。
四、組織領導
為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。
組長：邢凱
副組長：王鐵
成員單位：市房產(chǎn)局、建委、規(guī)劃局、公安局、行政執(zhí)法局、民政局、各區(qū)政府。
領導小組辦公室設在市房產(chǎn)局，負責日常的組織協(xié)調(diào)。各區(qū)政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。
五、職責分工
規(guī)范物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程，要堅持“條塊結(jié)合、區(qū)域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監(jiān)督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協(xié)調(diào)和監(jiān)督、檢查；各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區(qū)政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實職責，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業(yè)管理水平。
市房產(chǎn)局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負責全市物業(yè)管理工作的指導、監(jiān)督，并會同相關部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、物業(yè)管理工作的調(diào)研和宣傳等工作。
市建委、規(guī)劃局為開發(fā)、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時，要規(guī)劃建設必要的物業(yè)管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的物業(yè)管理工作；二是嚴格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進行竣工驗收，不按規(guī)劃建設的住宅小區(qū)，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發(fā)建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，到達合格標準。
市行政執(zhí)法局、公安局負責對物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動更加規(guī)范，促進物業(yè)管理水平的提高。
各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的職責主體，要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。
六、實施步驟
依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作資料，今年要分三個階段進行實施。
（一）排查階段（20XX年5月10日至5月31日）
由市領導小組牽頭，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)、公安、行政執(zhí)法等相關部門配合，各區(qū)政府組織實施，對開發(fā)建設遺留問題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進行一次拉網(wǎng)式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。
（二）整改完善階段（20XX年6月1日至10月31日）
各區(qū)政府對排查中出現(xiàn)的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格后，方可按職責分工認真組織整改。
（三）驗收階段（20XX年11月1日至11月15日）
領導小組成員單位按照工作資料和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個進行審核，確保達標。
七、保障措施
（一）提高認識，明確職責。各級領導要把加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實職責。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責明確的職責體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理職責，切實把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細、抓實、抓出成效。
（二）密切配合，抓好整改。市政府相關部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動，密切配合，針對物業(yè)管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規(guī)定進行查處，確保全部達標。
（三）加強宣傳，營造氛圍。要結(jié)合開展“貫徹《物業(yè)管理條例》，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場”活動，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關規(guī)章制度，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。
（四）強化管理，鞏固成果。市政府相關部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。異常是對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理職責，避免類似問題的再次發(fā)生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩(wěn)定。
前期物業(yè)管理方案 12
一、xx物業(yè)管理前期籌備工作
（一）簽訂合同后，管理人員、水電工、保安人員，應提早介入了解圖紙熟悉房屋結(jié)構、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應注意事項，加強培訓，為往后提高、保養(yǎng)、維修、保值、增值打下基礎，為業(yè)主解決后顧之憂。
（二）建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。
（三）依據(jù)相關文件及本小區(qū)住宅特點制定《巴黎花園業(yè)主公約》，《管理處崗位職責》，以及員工的規(guī)章制度。
（四）制訂詳細的設備，設施維修，房屋保養(yǎng)計劃和檢查制度，《水電設施、設備巡檢計劃》，《公共照明維護計劃》，《監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護計劃》等。
（五）規(guī)范各部門的日常管理工作，做好人員調(diào)配崗位培訓，一個月內(nèi)所有員工務必全部到位，并針對項目管理特點現(xiàn)場培訓，提高實用素質(zhì)。
二、接管后的日常管理服務工作
（一）、設接待處，白天有專職人員接待住戶，處理服務范圍內(nèi)的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴。服務做到"十二字方針"（即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等）。
（二）安防工作：
1、保安人員著裝統(tǒng)一、整齊，待人要禮貌、熱情。
2、保安倒班制：實行24小時值班和巡視。
3、門衛(wèi)進出管理要嚴格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開具證明條。
4、充分發(fā)揮小區(qū)24小時電視監(jiān)控系統(tǒng)、TV分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區(qū)智能化管理。
5、做好消防工作，建立防火、防盜職責制，定期檢查消防器械。
6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。
7、配有消防系統(tǒng)設施設備，能隨時啟用。
8、小區(qū)內(nèi)出入口設有明顯標志，各組團、棟及單元（門）、戶有明顯標志，訂有突發(fā)火災應急方案。
9、加強與市保安和臨近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。
10、車輛收發(fā)卡并由保安員指揮進入車庫和停車場，外來車輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū)，自行車、摩托車和電動車派專人管理。
（三）為了保障小區(qū)內(nèi)公共秩序和全體業(yè)主生命財產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》和《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》，特制定本規(guī)定：
1、各業(yè)主（住戶）應將全部常住人員狀況如實填寫在《巴黎花園業(yè)主入住登記表》中，并留下緊急聯(lián)系辦法；
2、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的公共秩序維護由管理公司負責，管理公司工作人員及保安人員有權對違反小區(qū)管理規(guī)定的行為進行檢查、糾正；屋內(nèi)安全由業(yè)主或使用人自己負責；
3、本小區(qū)實施準封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時值班，業(yè)主（住戶）應主動配合管理公司工作，防止各業(yè)治安事件的發(fā)生；
4、各業(yè)主（住戶）不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當權益的活動；
5、為了保障業(yè)主利益，凡個人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區(qū)，需事先填寫《物品搬遷登記表》經(jīng)管理公司核實同意（房屋使用者需經(jīng)業(yè)主簽名同意）方可離開；
6、凡住戶搬離小區(qū)應提前通知管理公司，并填寫《物品搬遷登記表》，經(jīng)業(yè)主簽名同意、經(jīng)管理公司核實后方可離開小區(qū)；
7、各業(yè)主（住戶）有職責關好自家的門窗，并保障治安報警設施的完好及有效使用；
8、住宅區(qū)內(nèi)嚴禁進行一切違反治安管理條例和角犯法律的活動。
（四）、環(huán)衛(wèi)綠化工作：
1、公共部位及商場門前衛(wèi)生區(qū)，管理處派專職衛(wèi)生員做到垃圾日產(chǎn)日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時清除小區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪。
2、生活區(qū)按幢設立垃圾箱，垃圾實行袋裝，定點堆放、定期清運。
3、二次裝修房屋共用部位持續(xù)清潔，對亂貼、亂畫，擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象定期清理。
4、商業(yè)網(wǎng)點管理有序，貼合衛(wèi)生標準，無亂設攤點、廣告牌現(xiàn)象。
5、做好二次供水衛(wèi)生檢查，定期清洗，并做好水質(zhì)檢報告書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。
6、聘請專職園藝工對小區(qū)內(nèi)的綠化進行細心保養(yǎng)和修整，按照綠化的不同品種、不同習俗、不同季節(jié)、不同生長期，適時確定不同的養(yǎng)護重點，制定不同的養(yǎng)護計劃，為小區(qū)帶給一個優(yōu)雅的環(huán)境。
（五）環(huán)境和衛(wèi)生管理規(guī)定
為了持續(xù)小區(qū)的干凈整潔，為全體業(yè)主創(chuàng)造一個安全、禮貌、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，特制定以下規(guī)定：
一、本住宅區(qū)內(nèi)實垃圾袋化管理，各業(yè)主（住戶）傾倒垃圾時應系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內(nèi)。
二、本住宅區(qū)內(nèi)任何公共場所均不得隨地吐痰，不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。
三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內(nèi)，如使用不當而導致堵塞或損壞時，業(yè)主（住戶）應及時通知管理公司進行處理并承擔相應費用。
四、住宅區(qū)內(nèi)任何公共地方，均不得亂涂亂畫亂貼，違者應負責粉刷、更新費用，如屬兒童所為，應由家長負責。
五、凡在公共場所亂貼、亂派廣告、標語、傳單者，除責令期限期清理現(xiàn)場、恢復原狀外，還將視狀況追究相關當事人的職責。
六、豢養(yǎng)寵物的業(yè)主（住戶）應遵守有關規(guī)定，并妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場所大小便。
七、持續(xù)小區(qū)的安靜，不得在休息時間（12.00-14.00，19.00-8.00）制造噪音。
八、愛護小區(qū)綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場所晾曬衣物。
（六）、房屋及設備、設施管理：
1、房屋質(zhì)量，設備設施維修在保修期內(nèi)應及時反饋給建設單位，協(xié)助建設單位與業(yè)主的溝通，便于做好保修工作。
2、與業(yè)主協(xié)商做好房屋公共部位與設備設施的定期保養(yǎng)、保修以使得到保值增值。
3、建立設備臺帳，并設置標志，以示區(qū)別和了解。
4、公共照明及線路，水電維修，安防監(jiān)控網(wǎng)絡，每一天完成巡查養(yǎng)護，所有設備均按《維保計劃》進行維保。
5、公司每一天應派人到樓宇現(xiàn)場檢查一次，對于存在問題，及時提出整改。
6、做到小修，業(yè)主隨叫隨到，30分鐘完成；中修但是夜，大修不超過二天；急修30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，及時回訪。
（七）、加強二次裝修跟蹤管理，業(yè)主委員會協(xié)助管理處與業(yè)主簽定二次裝修有關規(guī)定的協(xié)議，每一天檢查一次，協(xié)調(diào)好鄰里關系，引導業(yè)主按規(guī)定裝修，共同護房屋質(zhì)量。
（八）、用心開展便民服務，建立熱線電話，方便業(yè)主，為業(yè)主代辦中介，代購機船票、代請保姆、代請鐘點工等。
（九）、根據(jù)本小區(qū)狀況，做到微笑相迎，熱情周到，禮貌服務，竭盡努力讓業(yè)主滿意。
三、小區(qū)車輛管理規(guī)定
1、自覺遵守小區(qū)交通管理規(guī)定，愛護道路，公用設施，不亂停亂放；
2、管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛停放應注意前后左右規(guī)定的安全距離；
3、車輛管理員應提醒車主停放好車輛后鎖好車門，調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品應隨身帶走；
4、機動車輛在物業(yè)區(qū)域行駛，時速不得超過5公里，嚴禁超車，機動車輛在物業(yè)范圍內(nèi)禁止鳴號；
5、不準在小區(qū)內(nèi)任何場所試車、修車、練習；
6、不準輾壓綠化草地損壞路面、損壞路牌和各類標識，如有損壞應照價賠償；
7、不準在人行道、車行道、消防通道上停放車輛（機動車輛只能在停車場指定車位內(nèi)停放，非機動車務必停放在專用場地內(nèi)（消防車、警車、救護車除外）；
8、不損壞停車場消防、通信、電器、供水等公用設施；
9、持續(xù)停車位清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時，車主應即行處理。
四、管理模式
（一）擬采取的管理方式
服務質(zhì)量是企業(yè)生存之本，管理處務必貫徹以下標準：管理無空擋，服務有標準，投訴有反饋，辦事有時限，考核不遷就，獎懲有力度，滿意見真情。物業(yè)管理要上水平，就要發(fā)揮社區(qū)整體上下功夫，構成物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會、社區(qū)居委會、省軍區(qū)各級官兵、公安派出所等部門緊密聯(lián)系的"共建"機制。
（二）管理處組織機構
1、辦公室：
（1）負責日常事物，代收代發(fā)報紙信件
（2）二次裝修管理
（3）檢查樓宇和綠化養(yǎng)護、保潔
（4）協(xié)調(diào)處理鄰里關系
2、工程部：
（1）負責房屋質(zhì)量檢查
（2）建立設備設施維保計劃
（3）做好日常維修保養(yǎng)工作
3、財務部：
（1）管好用好財務
（2）負責日常收管理費、代收水電費
（3）統(tǒng)購日常維修器材、分發(fā)器材
4、保安部：
（1）選好保安員搞好培訓，管好保安
（2）加強消防檢查，做好防火防盜維持小區(qū)良好治安秩序
（3）與街道建立聯(lián)網(wǎng)治安，加強周邊環(huán)境安全
（三）管理人員的配備
1、管理處主任1人，全面負責小區(qū)日常事務管理。
2、樓管員1人，負責樓宇的檢查服務及收費等。
3、水電工2人，負責小區(qū)日常水電及工程維修。
4、保潔工8人，負責小區(qū)公共衛(wèi)生，全日制保潔。
5、綠化工2人，負責小區(qū)綠化日常養(yǎng)護。
6、保安10人（2出口），24小時值班。
7、車管員1人，負責汽車、自行車、摩托車、電動車管理。
如上共計25名。
五、人員的選拔和培訓管理
（一）人員選拔
根據(jù)本小區(qū)的特點及所需的服務要求，適應今后的管理及服務水平，所聘用的各基層管理員將依據(jù)其資歷及實質(zhì)管理經(jīng)驗調(diào)配適宜的工作崗位，逐步向社會公開招聘具有專業(yè)水平的，實踐管理經(jīng)驗豐富的，善于協(xié)調(diào)各種人際關系的高素質(zhì)人才。
（二）培訓目標及方式
為了適應物業(yè)管理行業(yè)日益趨向市場化、專業(yè)化、綜合化、社會化的發(fā)展趨勢，我公司將嚴格選聘人員，所聘用的各基層管理員工將依據(jù)其資歷及實質(zhì)管理經(jīng)驗調(diào)配適宜的工作崗位，除公開向社會招聘具有專業(yè)水平的，實踐管理經(jīng)驗豐富的，善于協(xié)調(diào)各種人際關系，高素質(zhì)、高效、精干的人員外，還務必定期組織理論學習培訓，管理處并同時進行必要的培訓工作技能訓練，務求使其能日常管理事物的工作。
公司會采取集中與分工種培訓，將內(nèi)部培訓與外部培訓相結(jié)合，造就房屋管理，電腦與檔案管理，治安管理，消防管理，水電管理，財務管理，與經(jīng)營活動等專業(yè)的人才，建立高素質(zhì)的管理服務隊伍，有人才能出好成果。我公司將同時負責督導及培訓各級別管理員工的專業(yè)管理知識，使其能于理論中實踐實質(zhì)管理工作。
（三）培訓計劃及資料
培訓計劃及資料見附件2
（四）培訓考核
為體現(xiàn)培訓的效果并貫徹管理制度及工作經(jīng)驗的'落實公司于員工培訓期間透過不定期的培訓考核確保培訓的質(zhì)量。
六、維修基金的管理與使用
（一）按國家有關規(guī)定收取并建立共用部位、共用設施設備保修期滿后修理、更新、改造的維修基金。
（二）維修基金的使用由物業(yè)公司提出年度使用計劃，經(jīng)當?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核后劃撥。
（三）維修基金不敷使用時，經(jīng)當?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核批準，按業(yè)主占有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。
（四）業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權時，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。
七、物業(yè)管理服務承諾
我公司將以"以人為本，科學管理，依法辦事，真誠服務"為宗旨，在該小區(qū)管理中采用以往的成功經(jīng)驗以外，將在以下幾個方面作新的嘗試：我們將引進系統(tǒng)工程的方法技術，提高一體化管理水平，采取計劃目標管理、全面質(zhì)量管理、督導管理協(xié)調(diào)管理等先進的管理方法。根據(jù)ISO9001：2000質(zhì)量管理和質(zhì)量保證國際標準中有關服務行業(yè)的要求，探索并逐步走上物業(yè)的管理標準化之路；始終強調(diào)把服務業(yè)主（住戶）作為管理的重心。我們將在完善服務體系，提高服務層次，改善服務質(zhì)量等方面采取一系列新舉措，瞄準物業(yè)管理先進水平，全面接管小區(qū)后，按照《宿遷市普通住宅物業(yè)管理服務等級標準》以及《物業(yè)管理委托合同》的有關條款，在物業(yè)管理委托期二年內(nèi)到達沭陽縣標準化小區(qū)。
前期物業(yè)管理方案 13
一、物業(yè)管理公司的資質(zhì)要求：
為了加強和促進物業(yè)管理工作的健康發(fā)展，保證物業(yè)管理公司組建質(zhì)量，根據(jù)《公司法》的要求，全國各地城市地方人民政府頒布了物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)審查的規(guī)定。如上海的《上海市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級管理暫行辦法》中將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級劃分為三級
1、一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)必備條件：
（1）管理物業(yè)規(guī)模一般在50萬平米以上，或者管理涉及物業(yè)在20萬平米以上；
（2）管理物業(yè)類型三種以上或管理涉外物業(yè)兩種以上，物業(yè)類型是指多層、高層住宅、公寓、別墅、商住樓、辦公樓、商場、廠房等以及其他特種房屋（下同）；
（3）管理物業(yè)必須有兩個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，且管理達標面在50%以上；
（4）企業(yè)經(jīng)理或者常務副經(jīng)理必須從事物業(yè)管理工作3年以上；
（5）具有經(jīng)濟類、工程類中級職稱管理人員10人以上；
（6）企業(yè)經(jīng)營年限必須在3年以上；
（7）企業(yè)注冊資本50萬元以上（含50萬元）
2、三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)必備條件：
（1）管理物業(yè)規(guī)模一般在3萬一20萬平米，或者管理涉外物業(yè)1萬~5萬平米；
（2）有中級專業(yè)技術職稱管理人員3人以上；
（3）企業(yè)注冊資本10萬元以上（含10萬元）；
3、處于以上兩種類型之間的為二級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
對于物業(yè)管理公司在管理物業(yè)規(guī)模3萬平米以下或涉外物業(yè)規(guī)模l萬平米以下的暫不定級。
物業(yè)管理公司申報經(jīng)營資質(zhì)審批時所要提供的資料
1、內(nèi)資企業(yè)（全民、集體、股份制、股份合作制）
（1）物業(yè)管理公司資質(zhì)申請報告；
（2）設立物業(yè)管理公司的可行性報告和上級主管單位的批準文件；
（3）管理章程；
（4）公司法定代表人任命或聘任書；
（5）驗資證明；
（6）經(jīng)營場所證明；
（7）擁有或委托管理物業(yè)證明（委托管理協(xié)議書）；
（8）具有專業(yè)技術職稱的管理人員的資格證書或證明文件；
（9）其他有關資料。
2、外商投資企業(yè)（含中外合資、中外合作、外商獨資）
除需要提供內(nèi)資企業(yè)申報審批所需的有關資料外，還需要提供合資或合作項目議定書、合同等文件的副本及中方投資審批機關的標準文件。
3、私營企業(yè)
（1）業(yè)主身份證明（復印證）；
（2）業(yè)主的工作簡歷；
（3）申請資質(zhì)審批的報告；
（4）管理章程；
（5）驗資證明；
（6）經(jīng)營場所證明；
（7）擁有或委托管理物業(yè)的證明；
（8）雇員的名冊；
（9）專業(yè)技術人員的資格證書；
（10）其他有關資料。
二、物業(yè)管理公司資質(zhì)審批程序
國家房產(chǎn)行政管理體系——各地區(qū)房產(chǎn)管理局收到物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)報告及申報資料齊全后，在一定時間內(nèi)（通常規(guī)定為兩個星期內(nèi)）審核完畢，符合經(jīng)營資質(zhì)條件的，核發(fā)批準文件，其他必須按有關規(guī)定向工商行政管理機構辦理注冊登記，在手續(xù)辦完后才能對外營業(yè)。
三、物業(yè)管理公司設立和工商登記
（一）組織機構設立物業(yè)管理公司組織機構設置依照《公司法》可以成立“有限責任公司”、“股份合作公司”兩種。
（二）工商登記根據(jù)《公司法》有關規(guī)定，物業(yè)管理公司登記的主管機關是工商行政管理機關。由于物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，在注冊登記中會遇到一些問題，為了今后更好的開展工作，有必要搞清楚。
1、物業(yè)管理公司的經(jīng)營宗旨物業(yè)管理公司的經(jīng)營宗旨應含有以下幾個方面：
（1）物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是一個復雜、完整的系統(tǒng)工程。因此物業(yè)管理公司應積極參與社會分工，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營良性循環(huán)，促進我國住房制度改革的深化。
（2）對所管理的房產(chǎn)及各類附屬設施進行科學的管理與養(yǎng)護，使其物業(yè)保值、增值，延長其使用壽命，限度地實現(xiàn)社會財富的節(jié)約。
（3）物業(yè)管理的.對象是物業(yè)，服務對象是人。所以應以業(yè)主（使用人）為對象，開展各類經(jīng)營業(yè)務，寓經(jīng)營與管理十服務之中，提供全方位的方便服務。
（4）發(fā)揮物業(yè)的使用功能，為業(yè)主（使用人）創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境三個效益的統(tǒng)一。
（5）履行社會管理義務，積極開展兩個文明建設，致力于全社會的文明和進步。
2、經(jīng)營范圍根據(jù)物業(yè)管理的行業(yè)特點和經(jīng)營宗旨要求，物業(yè)管理公司的經(jīng)營范圍有：
（1）管理方面：樓宇（多層、高層）管理；房屋的修繕管理；設備的維修、保養(yǎng)管理；車輛運行及看護管理；治安管理；清潔環(huán)衛(wèi)管理；綠化管理；消防管理；物業(yè)保險管理等。
（2）服務方面：物業(yè)修繕；物業(yè)租售代理；物業(yè)清掃保潔；搬家、裝潢服務。車輛出租；綠化工程及花木租售；燃料供應；蔬菜糧食供應；服裝清洗供應；美容美發(fā)；康樂健身；幼兒教育；老年服務；家教服務；商業(yè)服務等。物業(yè)管理經(jīng)營的范圍非常廣泛，但其目的是為所管物業(yè)范圍內(nèi)的居民或單位提供優(yōu)質(zhì)、方便的各種服務。
前期物業(yè)管理方案 14
針對侯集中學的實際情況，經(jīng)過我們現(xiàn)場考察以及根據(jù)校方的要求，為確保學生能夠正常學習與生活、按時作息、及時上課，我們將侯集中學日常的物業(yè)管理分為三大塊：安全管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、水電及公共設施管理。
一、安全管理
1、成立有校方參與的共管機制。學校領導、班主任教師以及物業(yè)主要負責人組成的侯集中學物業(yè)管理領導小組，負責監(jiān)督協(xié)調(diào)侯集中學日常物業(yè)管理運作，物業(yè)定期（每月或每季度）向物業(yè)管理領導小組匯報上階段的物業(yè)管理情況，增強溝通，促進了解，有利于物業(yè)管理日常工作的開展。
2、從專業(yè)物業(yè)管理的角度提出可行性的意見，與校方聯(lián)手制定學生宿舍管理規(guī)定，使學生在宿舍有一個行為規(guī)范，便利于管理。
3、管理人員持證上崗、著制服、標志明顯。
4、管理人員24小時值班，編排管理人員24小時值班表，我們所有管理人員的聯(lián)系方式交校方一份，以務緊急事件能夠聯(lián)系到，24小時值班不因雙休與節(jié)假日而中斷。
4、抓好消防工作，把消防隱患消除在萌芽狀態(tài)。和校方合作在學生宿舍每層樓設置滅火器、緊急備用燈、張貼禁煙標志成立義務消防隊，做好學生的防火監(jiān)督教育工作。
5、24小時全面監(jiān)管。保安與舍管不間斷24小時巡邏，保障學生不受侵害，保障宿舍樓內(nèi)公共設施完好，保障宿舍樓內(nèi)的治安環(huán)境，保障學生人身與物品安全。
6、完善各項管理制度
（1）來訪登記，來訪人員經(jīng)被紡人確認后，本校人士可入內(nèi)，校外人士須在大廳內(nèi)等待。
（2）男女生不得互相串宿舍。
（3）按校方規(guī)定開關宿舍大門，非規(guī)定時間一律拒絕進入宿舍。
（4）每天查寢，對外宿、缺寢人員以及熄燈后點蠟燭、講話者進行登記，及時回報給校方。
（5）發(fā)現(xiàn)打架斗毆現(xiàn)象立即上前制止，并第一時間報校方。
（6）開展意見調(diào)查，物業(yè)定期（每季度或半年）發(fā)放意見調(diào)查表，征求學校與學生的意見，了解對物業(yè)管理的需求，確保我們能夠提供及時、周到、方便的物業(yè)管理服務。
7、員工服務態(tài)度：員工以發(fā)自內(nèi)心的真誠笑容熱情服務，做到文明禮貌、談吐文雅、遵章守約、移冠整潔、舉止大方、動作雅觀、稱呼得當。
8、我方不承擔因?qū)W生自身行為造成的安全事故責任。
二、環(huán)境衛(wèi)生管理
1、實行零干擾清潔衛(wèi)生服務，學生上課后，清潔工再進行清掃。
2、做好環(huán)境衛(wèi)生宣傳工作，把提高學生的清潔衛(wèi)生意識、糾正學生的不良衛(wèi)生習慣與環(huán)境衛(wèi)生管理相結(jié)合，使學生也自覺地參與到環(huán)衛(wèi)工作中。
3、遇到有損害環(huán)境衛(wèi)生行為的學生，進行耐心教育和勸阻，決不因人而異，對于極少數(shù)屢教不改者采取典型暴光或讓其清理干凈的方法，在校方的支持下公開其不文明行為以儆效尤。
4、每天上下午各打掃一次，全天候保潔，每小時循環(huán)保潔一次，先外至內(nèi)。
清潔標準：公共場所無明顯泥沙、污垢，每100平方米]內(nèi)紙屑不超過兩片，沒有1厘米以上的石子；排水溝無明顯泥沙、污垢；垃圾箱清運及時，清運率100%，周圍無污垢、無積水，離垃圾箱兩米無臭味；
玻璃門窗、鏡面和燈具標準是：玻璃面上無污跡、水跡，清潔后用紙巾擦拭50厘米無灰塵，清潔后的`燈具無灰塵，燈具內(nèi)無蚊蟲，燈蓋、燈罩明亮清潔；
樓梯的標準是：保持樓梯清潔，目視樓梯無果皮、紙屑、蜘蛛網(wǎng)、悟跡等；衛(wèi)生間標準：地面無煙頭、污漬、積水、紙屑、果皮；天花、墻角、燈具目視無灰塵、蜘蛛網(wǎng)；目視墻壁干凈，便器潔凈無黃漬，室內(nèi)無異味、臭味；
宿舍樓層通道、地面標準：目視，干凈，無污漬、無雜物。
三、水電及公共設施管理
1、建立巡視制度。每天上下午兩次巡視水電及公共設施。巡視內(nèi)容：
（1）檢查學生生活區(qū)公共排污、排水管道有無雜物，發(fā)現(xiàn)后做好記錄，落實清理工作。
（2）檢查生活區(qū)內(nèi)路燈及樓梯照明是否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時進行維修。
（3）檢查有無損毀公共設施，包括門窗、床鋪、桌子、室內(nèi)照明、電線等，如有上述情況，立即進行維修，如屬人為破壞，立即進行制止并視破壞情節(jié)輕重報校方后給予一定的處罰。
（4）檢查各類管道電線有無破損、斷裂、生銹等情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即進行維修并做好記錄，保證各類管道電線正常使用。
（5）檢查學生生活區(qū)大門、圍墻等設施是否完好。
（6）配電部分電纜溝（豎井）無水漬、雜物、鼠害，樓層配電箱外觀美觀、完好、清潔、開關運行無影響等。
2、水電工24小時值班，并把每個水電工的緊急聯(lián)系方式腳校方一份，以務出現(xiàn)突發(fā)事件后聯(lián)系。
3、宿舍樓內(nèi)所有因維護不善而損壞的財物由我方承擔，但我方不承擔大修、更新?lián)Q舊以及新投入設施項目的費用。
前期物業(yè)管理方案 15
一、 前期介入工作：
1、結(jié)合物業(yè)管理的需要及業(yè)主的需求，利胙已有的管理經(jīng)驗和技術，就物業(yè)的規(guī)劃設計、環(huán)境、景觀、結(jié)構、功能、公共配套設施設備、管網(wǎng)、安防系統(tǒng)，室內(nèi)設施、環(huán)境、道路交通等諸多方面，向開發(fā)商提出合理化建議：
（1）了解需要提出建議所涉及到的范圍與深度。
（2）熟悉所涉及項目的技術、規(guī)劃等資料。
（3）注重項目的個體特征。
（4）確保建議的切實可行。
2、檢驗設備設施安裝及運轉(zhuǎn)質(zhì)量，跟蹤了解工程狀況，為隨后的物業(yè)管理打下堅實的基礎。
（1）設備安裝。
（2）附屬設施施工。
（3）隱蔽管網(wǎng)。
（4）智能化安防系統(tǒng)。
（5）物業(yè)管理服務裝置。
（6）景觀。
（7）建筑結(jié)構與建筑配件等。
3、根據(jù)物業(yè)的使用要求以及物業(yè)的特質(zhì)制定物業(yè)品牌計劃：
（1）開發(fā)商的開發(fā)戰(zhàn)略。
（2）項目的設計理念。
（3）建筑特色。
（4）地理環(huán)境。
（5）業(yè)主群體的共性。
（6）物業(yè)管理公司的品牌效應。
（7）物業(yè)的品牌目標。
4、全面了解物業(yè)的性能、功用及構造，初步擬定物業(yè)管理服務實施方案：
（1）物業(yè)管理服務綱要。
（2）物業(yè)管理服務實施細則。
（3）物業(yè)管理服務標準。
（4）物業(yè)管理費用預算。
5、從物業(yè)管理的角度，為樓宇標識系統(tǒng)提供意見：
（1）辦公室、設備間、洗手間等門牌。
（2）招牌、告示牌、指示牌、警示牌等。
（3）幢號、房號等。
（4）火警疏散指示圖、消防設施標識等。
（5）設備設施名稱牌、供配電模擬圖等。
（6）小區(qū)平面圖、宣傳欄等。
（7）注意事項、按鈕提示等。
（8）導向牌、限速牌、停車牌等交通標識。
（9）綠化標語牌、花木名稱牌、小品牌等。
（10）員工服務牌、價目牌、工作流程與制度牌等。
6、在物業(yè)正式入伙前制定物業(yè)管理服務的各種公約守則：
（1）業(yè)主公約。
（2）業(yè)主需知。
（3）物業(yè)使用指南。
（4）公共設施使用規(guī)定。
（5）衛(wèi)生通則。
（6）文明公約。
（7）消防守則等。
7、為售樓部營造良好的氛圍提供幫助，如：
（1）禮儀門衛(wèi)。
（2）導引體系。
（3）保潔服務。
（4）泊位與泊車服務。
（5）物業(yè)服務咨詢。
（6）物業(yè)管理展板：向客戶推介物業(yè)管理人、說明物業(yè)管理服務特色、介紹本企業(yè)所具有的物業(yè)管理服務模式、理念、方法等。
（7）辦氛圍控制。
（8）環(huán)境美化等。
8、相關人員物業(yè)管理知識培訓：
（1）樓盤銷售人員的物業(yè)管理知識培訓，基本內(nèi)容：
①物業(yè)管理常識----物業(yè)管理基礎知識。
②項目物業(yè)信息----本項目物業(yè)管理服務硬件概況。
③項目物業(yè)管理信息----本項目物業(yè)管理服務方法與質(zhì)量目標。
④物業(yè)管理服務內(nèi)容、承諾、入住與裝修相關規(guī)定，公眾制度等。
⑤物業(yè)管理風險規(guī)避。
⑥物業(yè)管理企業(yè)信息等。
（2）前期介入期間物業(yè)管理人員基礎知識與技能培訓，基本內(nèi)容：
①服務知識-----員工的職業(yè)道德規(guī)范、禮儀服務、儀容儀表、言行舉止、人際交往、社區(qū)文化等。
②物業(yè)管理服務知識與技能-----物業(yè)基礎知識、物業(yè)管理服務方法與技能，物業(yè)管理服務內(nèi)容及其標準、崗位職責、工作規(guī)范、應急處理、邊緣問題的處置等。
③物業(yè)管理基本法律知識----物業(yè)管理有關政策法規(guī)、公司規(guī)章制度等。
④房屋及其相關知識---物業(yè)管理有關政策的設備設施管理維護專業(yè)知識、環(huán)境維護、物業(yè)智能化專業(yè)知識等。
⑤安全消防知識----物業(yè)治安、交通、消防的基本知識，防范不良有因素的方法，安全意識等。
⑥項目物業(yè)信息----本項目物業(yè)管理服務硬件概況。
⑦項目物業(yè)管理信息----本項目物業(yè)管理服務方法與質(zhì)量目標，物業(yè)管理服務內(nèi)容、承諾，入住與裝修相關規(guī)定，以眾制度等。
⑧物業(yè)管理風險規(guī)避。
⑨物業(yè)管理企業(yè)信息等。
9、在售樓處設立物業(yè)管理咨詢臺，并安排專人值守，提供現(xiàn)場咨詢服務：
（1）回復顧客的'物業(yè)管理服務咨詢意見。
（2）收集顧客意見，解除顧客疑慮。
（3）配合售樓人員引導顧客消費意向。
（4）配合解決銷售過程中出現(xiàn)的工程及與物業(yè)管理有關的問題等。
10、配合開發(fā)商開展相關活動：
（1）項目推介活動。
（2）各類座談活動（沙龍）。
（3）裝潢知識講座、裝潢展示。
（4）鄰里聯(lián)誼活動等。
（5）根據(jù)開發(fā)商的整體策劃要求，盡一切能力積極協(xié)助、參與籌備項目開盤儀式。
11、樣板房管理：
（1）采取規(guī)范的物業(yè)管理方法將樣板房納入日常物業(yè)管理的范疇。
（2）保障樣板房的日常參觀活動正常進行。
（3）保證樣板房內(nèi)物品的安全、完整。
（4）確保其長期保持外觀整潔、簇新，動轉(zhuǎn)功能正常，滿足樓盤銷售工作的需要。
12、收集、歸納各類信息、資料并提出意見和建議，及時分送相關部門進行處理：
（1）業(yè)主、用戶反饋信息。
（2）研究業(yè)主、用戶所饋信息。
（3）工程建設信息。
（4）開發(fā)商信息。
（5）物業(yè)管理公司內(nèi)部信息。
（6）其他信息。
（7）對已經(jīng)簽定購房合同的業(yè)主，須及時建立檔案，并在一定程度上保持比較密切的聯(lián)系。
13、參與相關竣工驗收，協(xié)助開發(fā)商與承建商交接物業(yè)：
依據(jù)相關條例和工程竣工驗收標準，協(xié)助開發(fā)商與承建商交接建筑工程，了解工程狀況，提出意見與建議。
14、其他約定的事宜。
前期物業(yè)管理方案 16
隨著城市化進程的不斷加速和人們生活水平的提高，物業(yè)管理成為了現(xiàn)代社會中的一項重要工作。在小區(qū)開發(fā)建設的前期，物業(yè)管理方案的制定就顯得尤為重要，它是小區(qū)順利運營和居民安心居住的基礎。
一、小區(qū)前期物業(yè)管理方案的制定目標
小區(qū)前期物業(yè)管理方案的目標是使小區(qū)物業(yè)管理工作早日啟動，確保小區(qū)按時交付使用并順利運營。具體目標包括：確立管理組織，明確管理職責；規(guī)劃小區(qū)設施設備，確保合理配套；完善管理制度，確保管理有序；制定服務標準，確保居民滿意；培養(yǎng)管理人員，確保專業(yè)管理。
二、小區(qū)前期物業(yè)管理方案的制定步驟
小區(qū)前期物業(yè)管理方案的制定應該是一個系統(tǒng)性的過程，步驟如下：
1、成立管理委員會：小區(qū)開發(fā)商應該盡早成立物業(yè)管理委員會，由相關單位負責人及有關部門代表組成，以確保物業(yè)管理工作的順利進行。
2、編制物業(yè)管理制度：在小區(qū)開發(fā)建設的過程中，物業(yè)管理制度是非常重要的，因為它會對整個小區(qū)的管理產(chǎn)生深遠影響。管理委員會應根據(jù)實際情況，制定相應的管理制度，包括物業(yè)管理的各項規(guī)章制度、工作流程等。
3、規(guī)劃小區(qū)設施設備：在小區(qū)前期，管理委員會應該對小區(qū)的基礎設施進行規(guī)劃，包括水、電、燃氣、供暖、通信、消防等設施，并確保其合理配套。
4、建立小區(qū)服務團隊：小區(qū)前期物業(yè)管理方案中，應該明確小區(qū)服務團隊的職責和任務，確保服務團隊具備必要的專業(yè)知識和技能，以提供高質(zhì)量的.服務。
5、制定居民權益保障方案：在小區(qū)物業(yè)管理方案中，應該明確居民的權益保障措施，包括在小區(qū)規(guī)劃設計、建設過程中的參與權、知情權、投訴權等。
6、建立溝通渠道：物業(yè)管理方案中，應該明確管理委員會與居民之間的溝通渠道，以方便及時解決居民的問題和需求。
三、小區(qū)前期物業(yè)管理方案的例子
以某小區(qū)為例，該小區(qū)物業(yè)管理方案如下：
1、管理組織明確：成立小區(qū)物業(yè)管理委員會，由開發(fā)商、物業(yè)公司代表和居民代表組成，負責小區(qū)的日常管理。
2、管理職責劃分：管理委員會根據(jù)實際情況，明確物業(yè)管理人員的職責劃分，包括維修保養(yǎng)、安全管理、環(huán)境衛(wèi)生等方面的工作。
3、設施設備規(guī)劃：按照小區(qū)規(guī)劃，規(guī)劃小區(qū)的供水、供電、供暖、通信、綠化、消防等設施設備，并確保其合理配套。
4、服務團隊建設：物業(yè)公司成立小區(qū)服務團隊，包括安保人員、保潔人員、維修人員等，以提供全面的服務。
5、居民權益保障：管理委員會與物業(yè)公司簽訂協(xié)議，保障居民的權益，包括提供居住環(huán)境的保障、及時解決居民的問題和需求等。
6、溝通渠道建立：建立小區(qū)業(yè)主群，定期組織居民會議，定期向居民發(fā)布小區(qū)動態(tài)和管理信息，以確保信息暢通。
通過以上的小區(qū)前期物業(yè)管理方案，可以實現(xiàn)小區(qū)的順利運營和居民的安心居住。這些方案不僅可以提高小區(qū)的整體管理水平，還可以增強居民的滿意度，為小區(qū)的長期發(fā)展打下堅實的基礎。
前期物業(yè)管理方案 17
綜合體前期物業(yè)管理服務包括在項目規(guī)劃、建設與驗收交付階段的前期介入，開盤區(qū)的物業(yè)管理服務，物業(yè)的接管驗收、入伙與裝修管理策劃及房屋質(zhì)量遺留問題的處理流程等。根據(jù)項目開發(fā)各階段的工作重點的不同，物業(yè)管理公司將委派相對應的人員參與前期物業(yè)管理服務工作，充分發(fā)揮開發(fā)商自有物業(yè)的資源優(yōu)勢，確保產(chǎn)品更具人性化優(yōu)勢與恒久的品質(zhì)。項目規(guī)劃設計階段參與人員
前期介入小組：物業(yè)管理公司業(yè)務副總經(jīng)理、項目經(jīng)理、工程主管、財務部經(jīng)理主要工作內(nèi)容
1、從物業(yè)管理角度對項目的整體布局提出建議，如在綜合體項目中，前期介入小組對物業(yè)管理用房的位置、臨時停車場的設置等提出建議。
2、綜合體前期物業(yè)管理服務介入方案：參與項目的規(guī)劃，如在本項目中，前期介入小組對綜合體出入口設計、人車分流、地下車庫預留各單元入口、小區(qū)景觀區(qū)道路設置殘疾人通道等的建議。
3、全程參與公共設施設備的配套設計、方案制定與設備選型工作，前期介入小組從管理需要、使用便利、維護經(jīng)濟性等方面對公共設施設備的配套提出建議，參與設備采購、安裝及維保合同的洽談工作。通過上述工作，管理公司與設備供應商建立了良好的溝通渠道，維保合同的簽訂使得管理公司、業(yè)主及開發(fā)商的利益均得到有效的保護。
4、參與廣場綠化與空中花園景觀系統(tǒng)設計的論證，前期介入小組重點從后期維護的角度對綠化植物樹種、景觀的選擇、噴灌系統(tǒng)的布局、保養(yǎng)期的維護保養(yǎng)標準等方面提出建議。
5、參與物業(yè)管理用房的位置及功能劃分布局討論，依照相關法律法規(guī)對物業(yè)管理用房的面積提出要求。
6、參與寫字樓和公寓戶型討論會，前期介入小組將管理公司已托管小區(qū)中業(yè)主對戶型設計的意見、裝修中的常見改動等情況反饋給開發(fā)商，以便開發(fā)商選擇最優(yōu)化的戶型設計方案。
7、參與綜合體建筑外立面的討論，從管理維護和安全管理的角度提出有關建議。
8、物業(yè)管理市場調(diào)查及目標客戶群分析，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)服務，必須切實掌握目標客戶群的需求，制定出有針對性的管理服務措施。
施工圖設計階段的.物業(yè)服務介入、參與人員
前期介入小組，以管理公司總經(jīng)理、管理處經(jīng)理為主。
二、在管理的角度主要關注以下內(nèi)容，根據(jù)實際情況提出合理化建議。
1、土建
1）對屋面、有防水要求的衛(wèi)生間（廚房）等防水材料的選擇。
2）門、窗的材質(zhì)。
3）屋面及管道井檢修口的位置及尺寸。
4）地區(qū)氣候差異對房屋質(zhì)量的特殊要求。
5）空調(diào)外機預留位的尺寸、冷凝水的統(tǒng)一收集。
6）煙道、排氣道的位置,餐飲業(yè)態(tài)建議集中區(qū)域布置。
7）廣場、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性。
2、配套
1）室內(nèi)管道、計量器具、智能化設施布置的合理性。
2）給業(yè)主造成的影響。
3）各種設備產(chǎn)生的噪音對業(yè)主的影響。
4）各種設備總控制開關是否設在公共區(qū)域內(nèi)。
5）各種設備設施的能源消耗。
6）室外管線、管道井布局的合理性，及給業(yè)主造成的影響。
7）智能化設施的可靠性、適用性與經(jīng)濟性。
施工階段
（一）參與人員
前期介入小組，由管理處經(jīng)理牽頭，適時安排工程維修人員參與。
（二）主要關注以下內(nèi)容，對影響后期管理的項目提出合理化建議。
1、地產(chǎn)公司招標工作介入。
1）供方門、窗質(zhì)量及售后服務評價。
2）公共設施設備質(zhì)量標準及后期維修保養(yǎng)成本條款的制定。
2、施工介入。
1）房屋質(zhì)量控制。
2）隱蔽工程檢查驗收記錄。
3）設計變更記錄的收集。
4）設施、設備的安裝調(diào)試及操作培訓。
5）成品保護。
6）綜合體和小區(qū)體育設施、兒童游樂設施質(zhì)量涵蓋弱電-安防-監(jiān)控-消防-物業(yè)-通信-布線-樓宇自控的證書可在全國鑒定考試網(wǎng)查詢?nèi)珖ㄓ脽o需年檢★外來工作者可直接申請當?shù)氐娜瞬乓M。
前期物業(yè)管理方案 18
隨著城市化進程的不斷推進，小區(qū)成為了大多數(shù)人居住的首選。一個高效的物業(yè)管理方案對于小區(qū)的良好運行至關重要。在小區(qū)的前期，物業(yè)管理方案的制定和實施可以幫助居民們享受更好的生活質(zhì)量，提高小區(qū)的整體環(huán)境和居住品質(zhì)。下面將詳細介紹小區(qū)前期物業(yè)管理方案。
1、小區(qū)前期物業(yè)管理方案需要重視人性化服務。物業(yè)公司應該建立一個積極，友好和熱情的服務團隊，他們能夠及時回應居民的需求，并提供專業(yè)的解決方案。這個團隊應該具備良好的溝通能力和服務意識，與居民建立良好的關系，并及時解決居民的問題和困惑。物業(yè)管理方案還應該提供24小時的緊急服務，保證居民在任何緊急情況下都能及時得到協(xié)助。
2、小區(qū)前期物業(yè)管理方案需要注意環(huán)境建設。物業(yè)公司應該制定詳細的.綠化規(guī)劃，保證小區(qū)綠化面積達標，并進行定期養(yǎng)護和維護。小區(qū)應該設置公共休閑區(qū)，提供供居民使用的健身設施和兒童游樂場所。物業(yè)管理方案還應考慮小區(qū)綠化和環(huán)境衛(wèi)生的管理，定期清理垃圾，清洗道路和公共區(qū)域，確保小區(qū)的整潔和美觀。
3、小區(qū)前期物業(yè)管理方案需要制定完善的安全措施。物業(yè)公司應該建立一個專業(yè)的安全管理團隊，并安排安全人員24小時值班。小區(qū)的入口和出口應該安裝監(jiān)控設備，以及其他必要的安全設施。物業(yè)管理方案還應定期組織安全演習，提高居民的安全意識和防范能力。
除了以上幾點，小區(qū)前期物業(yè)管理方案還應注重居民參與。物業(yè)公司可以建立小區(qū)居民委員會，由居民自愿參與，并作為物業(yè)公司與居民之間的橋梁。委員會可以有助于收集居民的反饋意見和建議，定期組織社區(qū)活動，促進居民之間的溝通和合作。通過居民的參與，物業(yè)管理方案可以更好地滿足居民的需求，提供更好的服務質(zhì)量。
一個全面和綜合的小區(qū)前期物業(yè)管理方案包括人性化服務，環(huán)境建設，安全措施和居民參與。這些方面都是相互關聯(lián)的，相輔相成的。物業(yè)公司應該根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況，制定切實可行的管理方案，妥善處理各種問題和挑戰(zhàn)。通過合理的組織和管理，小區(qū)的居住環(huán)境將會更加舒適宜人，居民的生活質(zhì)量也能夠得到提高。通過物業(yè)管理方案的實施，小區(qū)將成為一個和諧、宜居的社區(qū)。
前期物業(yè)管理方案 19
一、XX項目物業(yè)分析：
1、物業(yè)地域范圍開闊，封閉性交強
2、購置物業(yè)人員層次較高，屬于房地產(chǎn)市場尖端客戶群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當強的物業(yè)消費承受能力；
3、購置物業(yè)用途復雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等；
4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設施及服務的管理。
二、根據(jù)以上分析，對XX項目物業(yè)建議如下：
1、建議在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主提供的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會性質(zhì)的工作，其對具體的環(huán)境衛(wèi)生標準及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主提供保潔服務的要求不同，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時可以通過物業(yè)公司將該部分工作對外進行分包處理。
2、突出物業(yè)管理的兩個體系，即突發(fā)事件的應急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務體系。
三、物業(yè)管理提供日常服務的內(nèi)容：
1、對河道的清理與水質(zhì)的保護（如通過種植水生性綠植改善水質(zhì)、根據(jù)季節(jié)放養(yǎng)魚類加強河道景觀效果；
2、對市政道路的保潔；
3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔（主要集中在季節(jié)更替時，如刮風導致的塵土積累或落葉）？
4、24小時水電維修；
5、對業(yè)主生活垃圾的定時清運；
6、對水、電、燃氣等設備日常的保養(yǎng)與維護；
7、項目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護；
8、業(yè)主能源費用的代收代繳；
9、定期花木殺蟲及滅鼠；
10、暫住證等社區(qū)性證明的辦理；
11、業(yè)主院落檔案的管理。
四、物業(yè)特約服務－管家式服務體系：
1、管家的服務，是指由管家負責，帶領包括保安、保潔、廚師、司機等為主人提供盡可能完善的服務，針對玉河項目提出的管家式服務，應理解為通過物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務，隨時解決業(yè)主提出的關于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服務建議由2至3人24小時專職負責三到四位業(yè)主隨時有可能提出的服務要求，業(yè)主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業(yè)主提出的問題；任何針對業(yè)主的服務均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專人負責，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率，同時對業(yè)主的各種服務也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。
3、管家式服務的`內(nèi)容：
A、業(yè)主訂購報刊的派送（報紙需經(jīng)過熨燙，免費）？
B、帶領工作人員完成業(yè)主提出的家政服務要求（付費）
室內(nèi)清潔
搬家、搬物
地板、地毯的清潔養(yǎng)護
代收洗、補、燙衣物
室內(nèi)插花、裝飾
代購日常生活用品
車輛清洗服務
家庭看護管理
寵物看護管理
C、為業(yè)主提供車輛接、送服務（付費并需要提前預約）
五、XX項目的安全保衛(wèi)管理：
1、保衛(wèi)部門日常工作內(nèi)容：
24小時固定安全崗位的值勤
24小時流動崗位的安全及消防巡視
車輛停放的安全管理
特殊時間段道路車流、人流的疏導管理
2、保衛(wèi)部門的設施設備：
中央控制室
與中控室連接的門禁對講系統(tǒng)
設像監(jiān)視系統(tǒng)
電子巡更系統(tǒng)
業(yè)主院落重點部位（廚房）設置煙感報警系統(tǒng)
停車管理系統(tǒng)（如有大規(guī)模公共停車位需要管理）
安防器材（對講機、滅火器、警棍等）
3、保衛(wèi)部門提供的委托性特約服務：
禮儀性保衛(wèi)
短途護衛(wèi)（主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時對人員安全護衛(wèi)）
（以上兩種服務提供時需要有物業(yè)管家陪同并屬付費項目）
六、突發(fā)事件應急處理體系的建立
業(yè)主物業(yè)的安全性是本項目物業(yè)管理的關鍵所在，除提供一般保衛(wèi)方式外，還應建立聯(lián)動體系，保證在突發(fā)事件發(fā)生時及時控制事態(tài)發(fā)展，將業(yè)主的損失降低。應急處理體系流程如下：
1、遇有突發(fā)事件，業(yè)主通過門禁對講系統(tǒng)向中央控制室報警（或直接找物業(yè)管家）；
2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業(yè)管家、片區(qū)巡視保安、備勤保安趕赴現(xiàn)場，控制事態(tài)不繼續(xù)發(fā)展；
3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報現(xiàn)場情況；
4、物業(yè)經(jīng)理根據(jù)物業(yè)管家對現(xiàn)場情況的匯報決定是否報警（110、119、120、999等）
前期物業(yè)管理方案 20
（一）小區(qū)安全措施
1、門衛(wèi)進出管理要嚴格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開具證明條。
2、充分發(fā)揮小區(qū)24小時電視監(jiān)控系統(tǒng)、tv分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區(qū)智能化管理。
3、做好消防工作，建立防火、防盜責任制，定期檢查消防器械。
4、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。
5、配有消防系統(tǒng)設施設備，能隨時啟用。
6、小區(qū)內(nèi)出入口設有明顯標志，各組、棟及單元（門）、戶有明顯標志，訂有突發(fā)火災應急方案。
7、加強與市保安和臨近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。
5、車輛收發(fā)卡并由保安員指揮進入車庫和停車場，外來車輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū)，自行車、摩托車和電動車派專人管理。
（二）為了保障小區(qū)內(nèi)公共秩序和全體業(yè)主生命財產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》，特制定本規(guī)定
1、各業(yè)主（住戶）應將全部常住人員情況如實填寫在《業(yè)主入住登記表》中，并留下緊急聯(lián)系辦法；
2、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的公共秩序維護由管理公司負責，管理公司工作人員及保安人員有權對違反小區(qū)管理規(guī)定的行為進行檢查、糾正；屋內(nèi)安全由業(yè)主或使用人自己負責；
3、本小區(qū)實施準封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時值班，業(yè)主（住戶）應主動配合管理公司工作，防止各業(yè)治安事件的發(fā)生；
4、各業(yè)主（住戶）不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當權益的活動；
5、為了保障業(yè)主利益，凡個人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區(qū)，需事先填寫《物品搬遷登記表》經(jīng)管理公司核實同意（房屋使用者需經(jīng)業(yè)主簽名同意）方可離開；
6、凡住戶搬離小區(qū)應提前通知管理公司，并填寫《物品搬遷登記表》，經(jīng)業(yè)主簽名同意、經(jīng)管理公司核實后方可離開小區(qū)；
（三）環(huán)衛(wèi)綠化工作
1、公共部位衛(wèi)生區(qū)，派專職衛(wèi)生員做到垃圾日產(chǎn)日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時清除小區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪。
2、生活區(qū)按幢設立垃圾箱，垃圾實行袋裝，定點堆放、定期清運。
3、二次裝修房屋共用部位保持清潔，對亂貼、亂畫，擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象定期清理。
4、做好二次供水衛(wèi)生檢查，定期清洗，并做好水質(zhì)檢驗報告書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。
5、聘請專職園藝工對小區(qū)內(nèi)的綠化進行細心保養(yǎng)和修整，按照綠化的不同品種、不同習俗、不同季節(jié)、不同生長期，適時確定不同的養(yǎng)護重點，制定不同的養(yǎng)護計劃，為小區(qū)提供一個優(yōu)雅的.環(huán)境。
（四）環(huán)境和衛(wèi)生管理規(guī)定
為了保持小區(qū)的干凈整潔，為全體業(yè)主創(chuàng)造一個安全、文明、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，特制定以下規(guī)定：
一、本住宅區(qū)內(nèi)實垃圾袋化管理，各業(yè)主（住戶）傾倒垃圾時應系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內(nèi)。
二、本住宅區(qū)內(nèi)任何公共場所均不得隨地吐痰，不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。
三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內(nèi)，如使用不當而導致堵塞或損壞時，業(yè)主（住戶）應及時通知管理公司進行處理并承擔相應費用。
四、住宅區(qū)內(nèi)任何公共地方，均不得亂涂亂畫亂貼，違者應負責粉刷、更新費用，如屬兒童所為，應由家長負責。
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