這個冬天很溫暖600字作文

時間：2026-05-04 06:19:45 溫暖

這個冬天很溫暖600字作文

　　在日常學習、工作抑或是生活中，大家或多或少都會接觸過作文吧，借助作文可以宣泄心中的情感，調節自己的心情。那么你有了解過作文嗎？以下是小編收集整理的這個冬天很溫暖600字作文，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

這個冬天很溫暖600字作文

這個冬天很溫暖600字作文1

　　“春之聲”服飾廣場營銷推廣及傳播

　　一、營銷推廣的目的與目標

　　1、目的：

　　（1）推出“購物即享受”的消費新概念（2）使“春之聲”服飾廣場成為重慶市以“運動、休閑、青春、時尚”為主題商場的第一品牌。

　　2、目標：

　　（1）開業前達到50%以上在目標消費者中的知名度。

　　（2）第二階段達到70%以上在目標消費者中的知名度。

　　（3）第三階段達到85%以上在目標消費者中的知名度。

　　（4）優先提及率達到60%以上。

　　二、 “春之聲”服飾廣場整體推廣策略

　　通過一系列的營銷推廣手段，展示“春之聲”服飾廣場的特色和獨特的定位，以喚起社會公眾的關注和目標消費者的青睞，激發出大家的購物熱情，提高“春之聲”服飾廣場在本地區的影響力。并在此基礎上，增強經營戶的信心，推動“春之聲”服飾廣場的市場建設，以此影響目標消費群體，形成市場經營的良性循環，從而推動“春之聲”服飾廣場的健康發展。

　　1、導入概念

　　（1）“春之聲”的品牌識別系統；

　　（2）“春之聲”的品牌核心概念；

　　（3）“春之聲”的品牌延伸概念；

　　（4）“春之聲”的品牌個性：青春、時尚、運動、休閑；

　　（5）“春之聲”的推廣主題：購物即享受。

　　2、營銷推廣周期

　　（1）20xx年12月12日——20xx年1月11日，開業前期的鋪墊和蓄勢。

　　（2）20xx年1月12日——20xx年2月19日，本案的重點推廣期，利用節假日造足人氣。（3）20xx年2月20日——20xx年4月5日，持續的推廣活動，創造出“淡季不淡”的銷售氛圍。

　　3、營銷推廣戰術手段

　　（1）廣告宣傳：塑造“春之聲”的品牌的知名度和美譽度，將它打造成重慶一流的購物廣場。

　　（2）新聞炒作：對“春之聲”的獨特定位和“購物即享受”的消費新理念進行感性的訴說和理性的說明，利用新聞優勢推出新聞題材。

　　（3）公關活動：對于知名度和美譽度的建立，有效的公關活動是永遠不可替代的方式，同時公關活動與促銷活動將會有效的結合在一起。在活動的營造方面將成為今后的一項重要工作——只有活動才能吸引更多的年輕人參與，才能建立起對“春之聲”品牌的忠誠度。

　　（4）主題推廣活動：利用“春之聲”的各個主題進行一系列的活動。

　　（5）“精確制導”推廣：對不同的目標消費者的不同消費特性采取不同的營銷推廣方式。

　　（6）推廣對象延伸：對能夠影響直接消費者的第三人或第四人展開推廣活動，使其在影響直接消費者的過程中自己也變成直接消費者。

　　（7）購物有獎刺激活動：適度地開展以物質刺激為手段的有獎購物活動。

　　（8）商業推廣合作：聯合各經銷商或生產商，在獎勵性銷售活動中聯合推動市場的.發展。

　　三、傳播策略

　　1、總體策略

　　（1）階段性和集中性相結合的整合傳播策略：根據商品銷售的規律性，對每個不同的推廣階段采取不同的整合傳播策略。

　　（2）“全方位”的媒體組合策略：報紙：報紙具有靈活、及時、本地區市場覆蓋率高、容易被公眾接受和信任的特點，可以利用報紙的時尚專欄，對“春之聲”服飾廣場進行較為全面的宣傳。電視：與其他的電視媒體相比，電視媒體以其傳播速度快，受眾面廣，形象生動的表現形式，富有感染力，觸及面廣，千人成本低的優勢而獨占鰲頭。可以利用電視的特點

　　（3）以“春之聲”服飾廣場的特色定位傳播內容，輔以品牌宣傳的策略。

　　（4）傳播的內容與方式：

　　影視：專題片、形象宣傳片廣播：高頻次信息傳播

　　報紙平面：形象宣傳、商品信息告之其他平面：戶外品牌廣告、宣傳單頁、導購手冊。

　　2、階段性戰略

　　（1）蓄勢期：20xx年12月12日——20xx年1月11日，開業前期的鋪墊和蓄勢。這一階段主要介紹“春之聲”服飾廣場的特色定位，極力倡導“購物即享受”的全新消費理念，通過推廣活動形成“春之聲”服飾廣場的品牌形象，為開業打下良好基礎，并加強系列宣傳活動，以全方位立體的宣傳態勢擴大“春之聲”服飾廣場的知名度。短期目標：針對“春之聲”幾近于零的知名度，在開業前迅速提升知名度，吸引更多目標消費者的關注。

　　（2）沖刺期：20xx年1月12日——20xx年2月19日，本案的重點推廣期，利用節假日造足人氣。節假日是商家比較看好的銷售旺季，但對于服飾類商品來說，由于正處于季節交替的前夕，在春節期間零售額的增長是不被看好的，春節最大的消費在食品或禮品方面。短期目標：因此本階段是聚集眼球，提升知名度的大好時機。

　　（3）持續期：20xx年2月20日——20xx年4月5日，持續的推廣活動，創造出“淡季不淡”的銷售氛圍。在傳統的商業銷售淡季期間，作為休閑服飾類的商品卻真正進入使用旺季，有效的推廣活動將推動有效的消費行為，因此這一階段才是真正有所回報的階段。短期目標：在建立起知名度的同時實現銷售額的穩步增長。

　　四、 “春之聲”服飾廣場各階段傳播及廣告媒體組合

　　1、第一階段

　　該階段是“春之聲”服飾廣場對外開放前的“伏筆”，利用媒體的優勢進行低調的軟性炒作，達到“潤物細無聲”的潛移默化效果；并以公益活動為炒作主題進行軟性新聞鋪墊。

　　購買欄目的方式（標題+副標題+信息內容+圖片）。費用計算方式采用信息發布的字數多少計算。口碑自覺傳播方式（形成社會關注焦點或者熱門話題，自覺引發各媒體爭相報道）首先進行微量廣告投放的同時，側重在沙坪壩地區內，以及外部的一定量的軟性廣告投入。該階段的推廣陣地側重于重慶電視4、5、6、7頻道和〈渝州服務導報〉〈重慶晨報〉等，以本地的地方媒體為主，一定的公關活動相配合。

　　2、第二階段

　　該階段是香格里拉服飾廣場開業及經營的高潮，是充分向廣大市民展示其魅力的階段。因此，該階段有著舉足輕重的作用，對今后如“五一黃金周”的經營效果和其后的開發及商場品牌形象影響深遠。那么，我們在信息密度、媒體組合上應采用高調形式，以形成轟動效應，為開業造足“人氣”，為春節和寒假增添動力，最大限度地吸引社會公眾的關注和參與。以硬性廣告為主，軟性炒作為輔，以促銷活動相配合。

　　3、第三階段

　　由于香格里拉服飾廣場目標消費者的定位在青年人，而且經營服飾以運動、休閑為主題，而在春節以后的季節應該是消費的高峰，因此持續的推廣是非常必要的。利用春節的余溫，在真正運動休閑服飾的使用消費旺季，利用活動造勢，再次形成公眾關注的焦點，掀起又一個運動、休閑服飾的消費熱點。

　　新聞報道+硬性廣告+公關活動+現場營業推廣，形成全方位的信息傳播。

　　春天是年輕人的季節，同時也是購物的季節——“春之聲服飾廣場”購物節隆重登場。建議媒體及宣傳方式：

　　1、保持電視廣告的宣傳，在上階段的基礎上適當降低頻率。以報版的軟性訴求為主。

　　2、其他的宣傳載體，諸如：車內彩旗、印刷品、“春之聲”品牌的形象代言人（吉祥物）。

　　3、這一階段的媒體硬性投入減少，但要保持平緩的不間斷的廣告訴求，在公關活動的前后適當加強。

　　建議媒體：

　　1、《渝州服務導報》——是一家更貼近廣大市民中年輕一族的生活的大眾媒體，針對香格里拉的目標消費群體，該媒體具有很強的客源拓展潛力。

　　2、《重慶電視4、5、6、7頻道》——是重慶本地區最有吸引力的電視頻道，其覆蓋率達到整個大重慶范圍，影響人口三千多萬。

　　3、《重慶晨報》——是比較受市民喜愛的地方生活類日報，市民對其保持很高的認同感。

4、《重慶晚報》——是重慶發行量最大的消遣娛樂性大眾媒體，擁有非常高的市民認知度，并形成了相對穩定的訂閱習慣。

　　5、《重慶青年報》——是近來異軍突起的以青年為目標讀者群的報刊，其發行量正在穩步上升，頗受公眾的關注。

這個冬天很溫暖600字作文2

　　一、前景

　　介紹宏觀環境和市場前景;介紹行業前景;介紹企業該產品市場現狀。

　　二、營銷策劃的目的

　　分析產品目前所處的營銷階段，提出營銷策劃的目的。

　　為了實現公司產品在市場的銷售目標為了向市場推出新產品為了提高品牌知名度和市場份額為了適應環境新變化，重新制定營銷方案為了解決企業營銷面臨的'某個具體困難……

　　三、市場環境分析

　　環境分析swot分析：營銷現狀與目標差距優勢劣勢機會威脅……

　　企業原來市場觀點的分析與評價。

　　重新進行目標市場策略決策的必要性。

　　四、競爭對手分析

　　1主要的競爭對手。

　　2競爭對手的基本情況。

　　3競爭對手的優勢與劣勢。

　　4競爭對手的策略。

　　五、營銷策略

　　產品/定價(策略)渠道(策略)促銷(策略)其它配套策略具體行動方案(人物、時間、地點、事件)。

　　六、費用預算

　　調研、策劃費廣告費人員促銷費公關活動費營業推廣費。

　　七、應急預案

　　各種危機處理預案/謠言、安全、政策突然變化、嚴重質量事故…… /顧客投訴/貨物供應不足或不準時/發現假貨/有關方面發難……怎樣應對。

　　八、營銷管理方案

　　營銷計劃的執行、控制和管理等的措施。

　　九、效果預測

　　附：市場調查問卷。

　　市場調查結果分析。

　　資料來源表。

這個冬天很溫暖600字作文3

　　活動主題：

　　歡樂小長假，相“惠”在（項目名稱）（備選主題一）

　　我和（項目名稱）有個約“惠”（備選主題二）幸福，我們約“惠”吧！

　　（項目名稱），我們約“惠”吧！（備選主題三）

　　活動形式：

　　論壇、產品推介

　　活動時間：

　　20xx。05。01——20xx。05。03

　　活動地點：

　　（項目名稱）銷售中心

　　概要內容：

　　答謝老客戶開發新客戶

　　活動背景

　　（項目名稱）地處渾南新區的核心地段，距奧體中心向南僅100米，北近渾南大道，東接富民南街，西鄰沈陽國際會展中心，交通便捷，配套齊全，是千萬家住戶經濟實惠的選擇。在這個蝶戀花舞的季節，（項目名稱）收獲了廣大業主的好評，業主收獲了家的溫暖，（項目名稱）特此舉辦一場來到（項目名稱）置業歡快度五一活動，旨在豐富（項目名稱）客戶的業余，娛樂文化生活，感恩老客戶，發掘新客戶，鞏固（項目名稱）置業的品牌形象。

　　活動目的

　　1、通過舉辦一系列活動提高（項目名稱）置業產品的知名度和美譽度。

　　2、通過活動執行積累客源，引爆項目從而達到最終的銷售目的。

　　3、展示（項目名稱）地產的理念與服務，感恩老客戶，拓展新客戶。

　　活動前期安排

　　1、活動執行人員的安排。

　　2、主持人，舞蹈演員歌手等安排就位。

　　3、迎賓人員到位。

　　4、現場活動內容需要準備的材料及冷餐的擺放。

　　室內活動

　　1、5月1日當天，有著名房產類節目主持人哥倆侃房在（項目名稱）銷售中心現場以房產論壇形式，為大家解說（項目名稱）項目優勢，對產品進行詳細解說，為（項目名稱）樹立良好的品牌形象，擴大宣傳面。

　　2、5月2號由著名節目主持人一鳴攜手著名風水大師，為現場來賓從風水角度解讀（項目名稱）項目獨特之處，從而吸引意向客戶對產品產生傾向性，從而達到最終的銷售目的。 3，5月3日由著名電臺主持人蔡昊攜手時代商報、盛京門戶網房產頻道資深主編組成“（項目名稱）砍價團”，做到你買房我砍價，活動現場為大家解說（項目名稱）產品優勢的同時，幫購房客戶將房價砍至最低價格，從而增加購房者意向，達到最終銷售目的。

　　室外活動

　　來（項目名稱）、看星星、喝啤酒、吃炸雞

　　1、外廣場放置充氣城堡，集合所有孩子們的快樂，將與孩子一同前往的家長留在（項目名稱），感受生活在（項目名稱）的美好。

　　2、室外搭建舞臺，邀請知名樂隊親情獻唱，增加與顧客互動性，在外廣場打造聲勢，吸引客流。

　　3、傍晚時分，邀請大家來（項目名稱）、看星星、喝啤酒、吃炸雞，同時觀看精彩文藝演出，與大家進行互動，增強活動氛圍。

　　DIY制作，全面升級，種類更多，玩法多樣，更方便娛樂客戶的業余生活。

　　DIY手工皂，讓客戶充分發揮自己的想象力，在設計及制作的過程中帶給其成就感，增加活動的'樂趣，帶給其美好印象。兒童DIY風箏，讓（項目名稱）業主的孩子們在五顏六色的世界中，描繪美妙的夏天，從而增加參與活動的積極性。

　　茶歇

　　歷來（項目名稱）的活動非常重視餐區的品質和美食的種類，這次活動我們在以往基礎上再次升級，為客戶提供冷飲、水果、蛋糕等，真正做到不僅讓客戶賞心悅目，秀色可餐，進而大快朵頤，流連忘返。

這個冬天很溫暖600字作文4

　　一、市場背景

　　xxxx位于xxxx東部xxxx地區，是xxxx新區的重要組成部分，轄區面積441.5平方公里區政府坐落在寨上街轄區內，全區共有常駐人口17萬。xxxx是我國重要的化學工業基地之一，已形成以海洋化工為主，多門類綜合發展的工業體系，全區共有工業企業300余家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機械加工等十多個工業門類。xxxx不僅是一個工業重地，而且還是一個魚米之鄉，盛產水稻、水果及水產品。其中的茶淀葡萄和水產品久負盛名。

　　xxxx所在寨上街，其南部為xxxx老牌化工企業—xxxx化工廠，她曾為xxxx區的發展立下了汗馬功勞，但隨著改革開放的進行及國有老企業的通病，企業的效益大不如前，也在某種程度上影響了xxxx區的發展。隨著xxxx新一屆領導班子對當地經濟結構的調整，將第三產業作為xxxx區結構的補充體，使xxxx成為一個經濟結構多角化的地區，從而保證xxxx區經濟的健康、可持續發展。

　　二、競爭對手分析

　　由于xxxx房地產市場的發展屬于初級階段，市場對價格的敏感度較高，面對產品的認知及感知程度相對較低，故此我們在分析競爭對手時主要針對地段、價格、產品三個層面進行歸納與比較，我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手。

　　1、在xxxx我們的直接競爭對手是誰呢？

　　2、在xxxx我們的間接競爭對手？在xxxx市場中我們將xxxx、xxxx小區及x花園定為間接競爭對手，具體原因我們分列如下：xxxx處于xxxx的附近，xxxx小區處于xxxx附近，他們都遠離于城區中心相對的位置優勢，不足以與x形成競爭態勢。xxxx雖與x相鄰，但其銷售已近尾聲，故并不對x銷售造成直接威脅；xxxx的產品規劃屬純南方模式，不能與本地居住習慣相對接；而xxxx小區的產品規劃雖與本地居住習慣相符，但其產品的規劃、設計水平與x相比較仍不在同一層面，要落后與x。而xxxx花園的規劃、設計，仍初級產品形態；綠地、xxxx及xxxx的銷售均價與x相差500元左右，故此在目標人群層面，不與x形成直接競爭。

　　三、競爭項目基本信息

　　項目名稱規劃面積銷售均價基本情況，xxxx萬平方米1760社區規模較大，銷售單價較低，一期開發面積7萬平米，整體社區規劃及戶型設計較為南方化，銷售樓層以一、二、三、六層為主。xxxx小區12萬平方米1584社區規劃有中心景觀帶，五層建筑形態，社區無會所，鄰近x運河，價格優勢明顯，戶型面積控制較好，并帶簡單裝修。分析：從已銷售的戶型比來看，其中兩室占了絕對的比例，即便是頂層的兩室也由于價位較低得到了市場的認可，所以我們有理由說，xxxx市場的主要需求在兩室，對于一室戶型的銷售由于存量較大，我們仍需給予足夠的重視。在兩室的銷售當中主要以a、b、e戶型為主導，是典型的經典戶型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側面反映了我們客戶的主流消費價格在18萬左右。

　　3、樓棟售出率分析

　　分析：在我們項目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費出現于臨街與臨學校的一面，而在景觀中心區附近的樓棟銷售情況一般。出現這種情況的原因，一方面是現場銷售控制的原因，一方面也與居住觀念有關。但這樣的銷售情況也為項目后期景觀節點釋放后的銷售，提供有力的產品支持。

　　4、已售出產品面積區間與總價格區間分析：

　　四、已購客戶分析

　　1、付款方式分析：

　　分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，說明當地的消費者在消費能力上雖有一定的問題，但他們具有相當穩定和充足的還款能力，且在消費意識上較為超前，這當然也與客戶的職業及受教育的程度有關。

　　2、年齡結構分析：

　　分析：我們從已購客戶的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主，他們對新事物的接受能力較強，具有一定的購買力及資金支配能力，相應對生活質量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個問題，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當中還有更多的需求，比如：子女的教育問題、娛樂問題、收入及職業狀況問題等。由于xxxx當地群眾對當地經濟狀況的擔憂，更多反映出的是對子女教育的關注較多。

　　4、居住區域分析：

　　分析：從項目已購客戶現居住區域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費對象仍是以xxxx城區附近的居民為主，且以xxxx宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。

　　五、產品前期市場推廣簡要分析

　　xxxx在前期的.媒介宣傳過程中，主要是對xxxx區的發展、順馳的品牌、工程質量、物業及部分戶型進行了市場傳達。其項目的促銷活動，主要是結合項目的工程節點進行了一些老客戶的維系活動。

　　在我們對宣傳及活動的分析當中，發現了其中存在三個方面的問題。一是宣傳主題與客戶需求上的錯位，也即宣傳內容的針對性不強；二是在各宣傳節點上的訴求不能成為體系，缺乏對項目主題的支撐；三是宣傳中對產品的價值宣泄不足。

　　六、分析總結

　　1、對市場、產品、消費者的總結：

　　我們在前面對市場及競爭對手、產品及客戶進行了一個簡要的分析，通過分析我們得出我們對市場、產品及市場中的消費者的理解，我們在明示如下：

　　市場：在xxxx的房地產市場中充斥著大量的房地產項目，單從供應量上來講已基本上可以滿足市場現有的消費需求，而且在新的一年里將有新的地產公司進入市場，并為市場帶來新的產品，這樣我們就可以說20xx年的xx房地產市場，將快速成長為供大于求的買方市場。對于在市場中的各個項目來說，xxxx將是一個各項目進行快速掠奪的市場。

　　我們從目前所了解到的市場中各項目的銷售情況來看，雖然xxxx已經進入了買方市場，雖然各項目都已經在市場中得到相應的認知，雖然各競爭對手之間的差異較大（包括產品及價格），但是卻沒能有一個項目成為市場追逐的熱點，成為市場銷售的領跑者，成為市場中最具殺傷力的項目。在這樣的市場情況下，一方面給我們留下了一個絕佳的市場機會，一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進措施。如果我們能夠在未來的工作中，及時總結我們的經驗教訓，及時調整我們的營銷戰略，及時登上市場領軍者的寶座，我們的項目明天將會異常光明。

　　產品：在xxxx房地產市場中，我們不能說我們的產品規模是最大的，不能單就一個方面說我們的產品是最好的，但我們可以說我們產品的從整體上來說是最好的，雖然我們銷售價格高于競爭對手，但這個價格是與其價值相符的，這從我們產品的前期銷售中即可看出。雖然目前市場上普遍認為我們的價格高，但那只是表面現象，那只是因為我們沒能在項目的前一階段銷售過程中讓市場認清我們產品的價值而已，只要我們能讓消費者實際感受到我們的產品，看到我們的產品價值，我們的銷售必然會放量，我們的項目必然會成為市場關注的熱點，我們的項目必然會成為市場的領跑者。

　　消費者：在xxxx當地的消費市場中，主要以工薪收入階層為主，這是由當地相對單一的經濟結構所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對穩定，這為他們購買房地產產品提供了物質基礎。同時由于他們受教育程度相對較高，這樣對新鮮事物的接受能力也相對于一般消費者要強，因此也就說明他們是我們的目標消費群體，是我們產品信息釋放的主渠道。

這個冬天很溫暖600字作文5

　　一、全員銷售的目的和意義

　　全員營銷是為我公司實現完成全年售房任務的重要手段，以推動全員營銷發揮和調動員工積極性，取得更好的經濟效益，倡導員工愛崗敬業，營造一個團結協作，拼搏進取，人人促銷的工作氛圍。

　　二、組織機構設置

　　公司成立全員營銷管理小組，具體負責組織實施、檢查指導此項工作的有效落實。

　　組長：廖清萍

　　副組長：陳永紅

　　組員：史璞、肖湘暉、姜炳露、郭嫻英、馬艷、金文艷、陶濤

　　具體分工：

　　1、廖清萍：對全員營銷工作全盤負責，聯系方式：15909978888；

　　2、陳永紅：主要負責對阿克蘇片區地產項目進行業務管理，每天負責與各案場經理及業務人員做好房源的更新、價格的確定及最后定價工作,聯系方式：1580997XXX5。

　　3、史璞：配合陳永紅做好全員營銷工作，并負責對每天的全員營銷情況進行日報，及相關文字記錄和資料整理工作，聯系方式1880997XXX5。

　　4、肖湘暉：主要對全員營銷的售房、回款情況進行核實，按公司要求及時與成交員工做好兌現銷售提成工作，保證全員營銷順利進行，聯系方式：13579391111。

　　5、各售房點負責人：郭嫻英（南疆農民市場售房負責人）15292356666、馬艷13999669838（金橋茗苑銷售人員）、金文艷136575806XX（金橋現代城銷售人員）、陶濤15292358888（學府一號售房負責人）：主要對日常工作進行操作并及時反饋全員營銷的市場反應，提出合理化建議，并保障全員營銷的順利實施。

　　6、姜炳露：主要對此項工作進行全面的`跟進、落實、檢查、考評，至少每兩周需在總公司晨會上匯報此項工作的檢查情況，聯系方式：1529235XXXX。

　　三、實施辦法

　　1、員工在不影響正常本職工作的前提下進行全員營銷；2、方案采取“全員銷售、多銷多得”的辦法；

　　3、適用范圍：公司所有員工；

　　4、現可售地產項目：金橋現代城、金橋茗苑、學府壹號、金橋蘋果苑、鳳凰城、天璽大廈、碧水龍庭；

　　四、銷售流程

　　1、首先由陳永紅對各售房項目當天的房源在各售房點進行公布及檢查管理，并及時對各點的價格進行確定；

　　2、公司員工負責將客戶帶到現場售房部或電話推薦，介紹給業務人員即可，業務人員做好全員營銷客戶登記工作，并進行相關談判工作，如果確認交易，方可按公司有關規定按期計提提成。

　　3、業務人員負責提供客戶所購房屋的位置、戶型、面積、價位、交房日期、物業管理、違約責任等相關資料和咨詢服務。負責督促客戶按照規定按時支付房款（定金、首付款、一次性付款、按揭貸款及后期各項費用等）；負責帶領客戶到財務部繳納現金或辦理刷卡手續，個人不得經手現金。

　　4、認購協議填寫由售樓部業務人員完成并負責完成合同簽訂工作，并進行提交內業審核。

　　5、如需按揭貸款的客戶，由業務人員協助其完成貸款手續的辦理。

　　6、業務人員需與客戶作好溝通，向其闡述國家有關政策規定及我公司的臨時性規定。

　　五、銷售提成

　　1、按照公司規定：

　　（1）住宅：提成比率為3‰，客戶成交后，公司員工與業務人員各按成交價總房款的1.5‰計提提成。

　　（2）商鋪提成比率為3‰,客戶成交后，公司員工與業務人員各按成交價總房款的1.5‰計提提成。

　　2、尾盤銷售：住宅、商鋪的提成計提規定，公司員工除業務員外，其他員工介紹客戶成交后，并且業務員完善商品房買賣合同簽訂工作后，員工可按成交價總房款的1.5‰計提提成。

　　3、銷售工作完畢，當月房款到帳，當月上報提成審批，經辦員工即可到公司財務部領取業績提成。

　　以上情況：客戶必須是在銷售部檔案中沒有信息記錄的計提提成，有信息記錄的不計提成，（也就是前期到售房部咨詢過的客戶并且做過登記的不計提成）。

這個冬天很溫暖600字作文6

　　市場營銷計劃更注重產品與市場的關系，是指導和協調市場營銷努力的主要工具、房地產公司要想提高市場營銷效能，必須學會如何制訂和執行正確的市場營銷計劃。

　　1.房地產營銷計劃的內容

　　在房地產市場營銷中，制訂出一份優秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括：

　　1.計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。

　　2.市場營銷現狀：提供有關市場，產品、競爭、配銷渠道和宏觀環境等方面的背景資料。

　　3.機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰、優劣勢、以及計劃必須涉及的產品所面臨的問題。

　　4.目標：確定計劃在銷售量、市場占有率和盈利等領域所完成的目標。

　　5.市場營銷策略：提供用于完成計劃目標的主要市場營銷方法。

　　6.行動方案：本方案回答將要做什么？誰去做？什么時候做？費用多少？

　　7.預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支。

　　8.控制：講述計劃將如何監控。

　　一、計劃概要

　　計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內容，內容目錄應附在計劃概要之后。

　　二、市場營銷現狀

　　計劃的這個部分負責提供與市場、產品、競爭、配銷和宏觀環境有關的背景資料。

　　1.市場情勢

　　應提供關于所服務的市場的資料，市場的規模與增長取決于過去幾年的總額，并按市場細分與地區細分來分別列出，而且還應列出有關顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。

　　2.產品情勢

　　應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤等的資料。

　　3.競爭情勢

　　主要應辨明主要的競爭者并就他們的規模、目標、市場占有率、產品質量、市場營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。

　　4.宏觀環境情勢

　　應闡明影響房地產未來的重要的宏觀環境趨勢，即人口的.、經濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向。

　　三、機會與問題分析

　　應以描述市場營銷現狀資料為基礎，找出主要的機會與挑戰、優勢與劣勢和整個營銷期間內公司在此方案中面臨的問題等。

　　1.機會與挑戰分析

　　經理應找出公司所面臨的主要機會與挑戰指的是外部可能左右企業未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可采取的行動，應把機會和挑戰分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關注。

　　2.優勢與劣勢分析

　　應找出公司的優劣勢，與機會和挑戰相反，優勢和劣勢是內在因素，前者為外在因素，公司的優勢是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢則是公司要改正的東西。

　　3.問題分析

　　在這里，公司用機會與挑戰和優勢與劣勢分析的研究結果來確定在計劃中必須強調的主要問題。對這些問題的決策將會導致隨后的目標，策略與戰術的確立。

　　四、目標

　　此時，公司已知道了問題所在，并要作為與目標有關的基本決策，這些目標將指導隨后的策略與行動方案的擬定。

　　有兩類目標-----財務目標和市場營銷目標需要確立。

　　1.財務目標

　　每個公司都會追求一定的財務目標，企業所有者將尋求一個穩定的長期投資的蓋率，并想知道當年可取得的利潤。

　　2.市場營銷目標

　　財務目標必須要轉化為市場營銷目標。例如，如果公司想得180萬元利潤，且其目標利潤率為銷售額的10％，那么，必須確定一個銷售收益為1800萬元的目標，如果公司確定每單元售價20萬元，則其必須售出90套房屋。

　　目標的確立應符合一定的標準：

　　各個目標應以明確且可測度的形式來陳述，并有一定的完成期限。

　　各個目標應保持內在的一致性。

　　如果可能的話，目標應分層次地加以說明，應說明較低的目標是如何從較高的目標中引申出來。

　　五、市場營銷策略

　　應在此列出主要的市場營銷策略綱要，或者稱之為”精心策劃的行動”。在制定營銷策略時往往會面對多種可能的選擇，每一目標可用若干種方法來實現。例如，增加10％的銷售收益的目標可以通過提高全部的房屋平均售價來取得，也可以通過增大房屋銷售量來實現。同樣，這些目標的每一目標同樣也可用多種方法取得。如促進房屋銷售可通過擴大市場提高市場占有率來獲得。對這些目標進行深入探討后，便可找出房屋營銷的主要策略。

　　策略陳述書可以如下所示：

　　目標市場：高收入家庭，特別注重于男性消費者及各公司，注重于外企。

　　產品定位：質量高檔的外銷房。有商用、住家兩種。

　　價格：價格稍高于競爭廠家。

　　配銷渠道：主要通過各大著名房地產代理公司代理銷售。

　　服務：提供全面的物業管理。

　　廣告：針對市場定位策略的定位的目標市場，開展一個新的廣告活動，著重宣傳高價位、高舒適的特點，廣告預算增加30％。

　　研究與開發：增加25％的費用以根據顧客預購情況作及時的調整。使顧客能夠得到最大的滿足。

　　市場營銷研究：增加10％的費用來提高對消費者選擇過程的了解，并監視競爭者的舉動。

　　六、行動方案

　　策略陳述書闡述的是用以達到企業目標的主要市場營銷推動力。而現在市場營銷策略的每一要素都應經過深思熟慮來作回答：將做什么？什么時候去做？誰去做？將花費多少？等等具體行動。

　　七、預計盈虧報表

　　行動方案可使經理能編制一個支持該方案的預算，此預算基本上為一項預計盈虧報表。主管部門將審查這個預算并加以批準或修改。

　　八、控制

　　計劃的最后一部分為控制，用來控制整個計劃的進程。通常，目標和預算都是按月或季來制定的。這樣公司就能檢查各期間的成果并發現未能達到目標的部門。

　　有些計劃的控制部分還包括意外應急計劃，簡明扼要地列出可能發生的某些不利的情況時公司應采取的步驟。

　　8.2市場營銷計劃的執行

　　營銷執行是將營銷計劃轉化為行動的過程，并保證這項任務之完成，以實現計劃的既定目標。

　　策略所論及的是營銷活動是”什么”和”為什么”的問題，而執行則論及到”誰”去執行，在”什么地點”、”什么時間”和”怎么樣”去執行等問題。策略與執行密切相關，策略指導著執行，如給營銷方案分配一些基金，指導房屋銷售人員改變推銷重點，重印價格表等。另外，執行也是一種策略反饋，即預計在執行某一策略過程中會產生的因難將影響策略的選擇。

這個冬天很溫暖600字作文7

　　1、引言

　　在全球金融危機的前提下，房地產行業經過從20xx年10月至20xx年6月的危機洗禮。超額利潤，暴利行業的字眼仿佛還在社會中流蕩的時候，房地產企業本身卻面臨資金鏈斷裂的危機。20xx年春節，深圳、上海等斷供的小業主數不勝數。20xx年春節，各大型房地產公司的工程款支付也是捉襟見肘，對資金需要強烈的房地產企業，例如富力，合生創展已經處于隨波逐流狀態，如果金融危機再持續一年，后果不堪設想。

　　2、房地產成本的構成與分析

　　2．1房地產成本的構成

　　成本管理不是某個重要材料的變更或是重大設計變更的核減如此簡單。鋁合金門窗太貴，我們用塑鋼的；石材太貴，我們用仿石涂料．誠然，重大的材料變更，往往可以節省數百萬的成本，但同時，設計效果也降低了。如何在設計效果和成本之間均衡，如何在開發節奏和成本之間平衡．這就靠成本管理體系的構建。成本體系，其實很簡單．數字說話，表格證明。但如何統計數字，表格又是如何建立，就需要對整體房地產成本加以構建。

　　房地產成本構成包括以下9大內容，包括土地獲得價款、開發前期準備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區管網工程費、園林環境費、配套設施費、開發間接費、期間費用。其中土地獲得價款、開發前期準備費、社區管網工程費、園林環境費、配套設施費、開發間接費、期間費用屬于六類公攤費用和期間費，需要列表統計，以明確造價。

　　2．2房地產成本的分析

　　從房地產成本分析方法看，主要有實際成本法，即從單個案例的計算統計來分析成本；標準成本法，即從多個類似案例的計算統計來分析成本；作業成本法，即以歸納總結的經驗，推算類似案例的成本；運行成本法．即在項目運作過程中控制分析成本；目標分析法，即在項目運作開始前，設置目標成本。

　　成本管理的方向是要從核算型到控制性最終到達價值創造性。從領導的決策角度，可能不需要具體項目的具體指標，他只需要知道類似項目的一般指標或者目標成本，大的數字是便于領導決策的。同樣，這些有經驗的統計數據，便于企業的價值創造。而這些經驗數據往往由基本的數據累計起來的'。當做單項目成本核算時，就必須要每一個精確地數字。

　　3、房地產企業全成本體系構成

　　從房地產開發產品的開發過程看，一般都要經歷以下幾個階段，即立項、前期策劃、規劃設計、工程施工、銷售環節等。其中立項、前期策劃、規劃設計均可作為投資決策分析的內容，對開發項目是否成功起作決定性作用。

　　3．1立項階段

　　立項環節的成本控制根據項目開發方式（如自建、合作、合資）的不同而有所區別。該環節由于有國家多項法規政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規定范圍內最大限度地控制企業的費用。企業發展部在項目開發前期起主要作用，因此，這一環節成本控制的主要任務由企業發展部來承擔。在立項環節的主要控制土地綜合費用、拆遷費、配套費、人防費和容積率等。

　　3．2前期策劃階段

　　目前，大多數小開發商都是有了地后才開始考慮如何運作這個項目，而較大的開發商則是先研究市場．等基本有了產品的初步方案后才有針對性的購地。不管怎樣，都應有前期的項目策劃方案。前期策劃包括市場分析、客戶分析、項目定位、產品定位、推廣方案等重要內容。在此期間的成本控制應該著重于對策劃人員的工作能力和成果的衡量，對策劃活動本身需要的費用控制是其次的，只要合理，都應該開支。成功的策劃方案對后期的成本節約是非常顯著的，但它對項目成本的影響是隱性的，只有到后期才能體現。

　　在項目策劃完成后，應填寫新項目可研成本測算表，該表應包括填表指引、填表注意事項與對接部門、地價及利息、管理費用、各類產品建筑標準、車位、會所等等。

　　3．3規劃設計階段

　　規劃環節的成本控制所占權重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：盡管設計費在工程總成本中比例不大，一般不到建安成本的1％，但對工程造價的影響可達70％以上。工程實施是按照規劃設計來的，所以在規劃環節進行成本控制是實現事前控制的關鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本增加。該環節控制的其基本原則是：周密規劃，科學討論，嚴格審批。

　　鑒于規劃設計的重要性，公司應從組織結構上成立一個造價控制小組，負責對方案進行評價、審核。初步審核后，應做可行性分析，以評價方案的經濟效益。造價控制小組人員應有總工程師、工程負責人、設計師、外聘獨立設計專家等。雖然推行設計招標是個不錯的選擇，但實際工作中很少這樣做，因為費時費力。不過實行限額設計倒是可行效果又好的辦法，包括樁基造價分析、鋼筋混凝土含量分析、鋁合金成本分析、會所造價分析、大堂造價分析、電梯造價分析、外墻造價分析、管網分析、景觀分析等等。當然，在設計單位的選擇上應該傾向于水平高、信譽好的單位，雖然設計費會多些，但由于其設計更科學、仔細，很可能會節約更多的鋼材、水泥等材料費，從而降低更多的建筑成本。

　　對設計費用，也有一種節約方法。一般一個項目會有同質的產品，我們就讓設計單位設計其中一棟就行，其他的復制即可。

　　3．4項目施工階段

　　好的設計已成功了一半，能不能把紙上的藍圖變為現實，施工環節的控制就至關重要了，這也是我們要花大量時間的工作階段，做實事的階段。這個階段包括施工單位選擇、施工過程控制和材料和設備采購控制。

　　（1）施工單位的選擇。一般有自建和外包兩種方式，首先可以考慮自建模式。如果沒有自己的建筑公司，也可以考慮通過收購方式建立自己的建筑公司。事實上，如今的建筑商是僧多粥少，競爭非常激烈，特別是那些小的建筑商，有的已處于破產的邊緣。收購這樣的建筑企業，實際上就是要它的資質，成本是很低的。收購成功后，再考慮增資（資本金）和升級（增加資質），逐漸做大做強。

　　若選擇外包的話，房地產企業因根據工程特點全面考慮如何組織．如何分標，如何發包，如何計價四個方面的要素，以最大程度節約工程合同成本。

　　（2）施工過程控制。對自己的施工單位，要加強工程預算管理，實行階段性評價。比如分基礎工程、主體工程、裝飾工程進行成本控制，要求項目經理加強巡查，及時糾正錯誤或不合理的施工作業。管理出效益在這個過程別明顯。

　　對發包的工程，依靠現場監理做好造價控制，以施工合同管理為中心進行造價控制。在實施工程中，嚴格控制設計變更及現場簽證。

　　（3）材料和設備控制。材料成本在建安成本中約占65％，所以材料管理是重點。對外包工程，一般采用甲供材料模式，配合工程進度進行采購。由于建筑材料市場是絕對的買方市場，所以現場材料大部分是可以做到零庫存的。一般應建立長期合作材料供應商。尤其是戰略合作，可以獲得更低的價格。對現場材料的管理，應建立完善而實用的收、發管理辦法。另外，開發商也要安排保安配合對施工出入口的檢查和夜間工地的照看，防止偷盜事件發生。

　　3．5營銷環節

　　嚴格說來，前期營銷策劃也屬營銷環節，此部分的控制與其說是費用控制，還不如說是對人的控制。策劃方案對項目成本的影響決定于策劃人員的水平，對這塊的人力資源控制就很重要了，而策劃活動本身的費用雖然也要控制，但不是重點。這里談談銷售費用和銷售合同的控制。

　　銷售費用包括售樓中心、廣告、宣傳、樣板房、樓盤資料、推廣活動、營銷人員薪酬福利、辦公費用等所有與銷售有關的費用。銷售費用不但關系到開支的多少，成本的高低，還影響樓盤的銷售。所以要充分研究市場，講究銷售推廣策略，讓所花的推廣費用產生最佳效果。由于對廣告的效果難以準確評價，所以一個簡單的辦法是按銷售額的比例總量控制銷售費用。

　　4、結束語

這個冬天很溫暖600字作文8

　　既然選擇做房地產行業，就沒有退路了，房地產行業雖然賺錢多，但是高回報就有高風險，機遇與風險共存。但是投資大，如果被套牢的話，那就沒有任何退路了，比股市被套牢還慘。

　　高風險，高投資，所以在房地產行業做事一定要謹慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不會出現投資失敗。

　　下面我根據最進房地產市場的情況，就眼下局勢，給公司制定了一份自認為很有針對性的市場營銷策劃書：

　　房產行業解決方案：

　　09年的中國房地產就像開發商的惡夢，受次債的影響，全球房產的低迷也波及到了中國，09年仍然是房產行業的艱難時期，本月初國務院正式聲明不會政策性拯救房市。房產商一擲千金的推廣策略一去不復返了，認真研究購買者需求，準確規劃產品，精準傳播已成為開發商與代理商的當務之急，優郵的房地產行業解決方案正是解決了開發商在經濟低迷期的營銷難題：

　　精準推廣規劃：

　　1）樓盤客群細分；

　　2）精準短信營銷平臺；

　　3）精準郵件營銷平臺；

　　4）數據庫發送執行；

　　5）目標客戶dm營銷設計與執行。

　　房產代理專項規劃：

　　1）數據庫建立；

　　2）數據庫推廣平臺建立（短信、郵件平臺）

　　3）數據庫發送執行。

　　商業地產集客規劃：

　　1）商圈分析；

　　2）地產主題設計；

　　3）招商方案與執行；

　　4）集客策略。

　　中高端房產項目推廣規劃：

　　1）整合網絡傳播方案；

　　2）高端客戶數據庫分析；

　　3）數據庫內容設計與推廣執行；

　　4）項目推介會執行規劃。

　　優郵房產行業的解決方案，適合低成本市場推廣的開發商、中介代理機構，是快速找到目標的新營銷模式。

　　全球金融危機的到來說明了投資不理性是世界性的問題，雖然中國的'房地產市場出現萎靡，但是世界房地產市場都幾乎和中國一樣，甚至比中國還要嚴重。雖然世界很多國家都做出了政府的舉措，但是中國根據自己的國情做出了不會政策性拯救房市的決定，這也有國家的苦衷，我們應該理解。

　　既然國家不會政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了，如果不想出路的話，公司離破產也不遠了。我們正在為之前中國房地產市場的不合理開發買單了，這怨不得別人。確實有很多房地產大腕囤積居奇，大肆炒作房地產市場，導致現在這個情況。

　　上面我制定的新的市場營銷策劃書，已經很完善的寫出如何拯救我們的公司，希望大家能夠重視。

這個冬天很溫暖600字作文9

　　在我國社會經濟持續增長的形勢下，企業之間的競爭不斷加強，隨著房屋商品化和城鎮化改造工程的推行，房地產行業市場化，客戶化的導向不斷增強，企業內部管理方式由粗放式向規模、集約化管理過渡，企業的全面預算管理也因此受到了房地產企業管理者的重視。

　　一、房地產企業全面預算管理的特點

　　1全過程性。預算管理是對企業各項經營活動的事前、事中和事后的全過程管理。

　　2全方位性。預算管理的內容包括財務預算。經營預算和投資預算。預算編制涉及企業生產經營的方方面面，將產供銷，人財物全部納入預算范圍。

　　3性。公司領導、各部門負責人，下屬公司負責人、各崗位員工必須全員參與預算管理。

　　4以現金流預算為基礎。由于房地產企業的高利潤，高負債，高風險，現金流的健康順暢顯得尤為重要。因此，房地產企業對編制現金流預算的重視程度大子基于權責發生制基礎的利潤表預算，資產負債表預算。

　　5以工程項目預算為核心。工程項目成本的業務量大，成本內容復雜，成本開支難控制的特點決定了工程項目預算的核心地位。

　　6以工程形象進度為節點。由于房地產開發周期長，與總包方的結款一般參照形象進度來進行，因此，年度預算以年底王程形象進度為節點是會計確認開發成本的依據，對企業的會計利潤影響很大，其重要性不言而喻。

　　二、目前我國房地產企業全面預算管理存在的'問題

　　1缺乏完整的全面預算標準

　　房地產開發項目的多樣性給預算的制定造成難度，尚未形成各種產品類型的企業標準和國家預算定額，預算的準確性受到挑戰，預算編制帶有一定的隨意性，與實際情況偏離較大。

　　2缺乏完整的全面預算體系和管理制度

　　目前，部分房地產開發企業及其項目實施單位的各種預算管理還屬于松散型，尚未建立系統，完善的預算管理組織體系和預算管理制度，以至于企業無法落實預算編制的目標和對預算的考核與監督。預算管理的作用得不到充分發揮。

　　3缺乏合理預算數據，預算實施效果不佳

　　為了搶占市場，房地產開發商趕工程、搶進度，經常是邊改圖紙邊施工，致使設計概算突破估算指標、施工圖預算突破設計概算、竣工結算遠遠突破施工圖預算。還有的企業測算的依據不足，論證的資料太少，使得預算指標與實際執行情況差異較大，導致預算失去了應有的指導意義。

　　4缺乏有效的控制與分析機制

　　房地產預算數據來源廣泛，數據量大，企業缺乏必要的控制措施，無法及時獲取各個預算中心的執行情況，對預算執行難以進行有效地控制，無法做到及時、全面和深入的預算分析。

　　5缺乏全員意識

　　許多房地產企業認為，預算只是一種財務行為，由財務部門負責預算的制定和控制，甚至把預算理解成財務部門控制資金支出的計劃和措施。其實，全面預算是企業全員的行為，與全體員工、項目的工期管理，預決算管理等息息相關，是所有相關管理的集中體現。

　　6缺乏考核力度

　　在已實行預算管理的房地產企業中，普遍存在著考核部門職責不明確、考核內容不具體，考核工作未能形成制度化，考核標準缺乏規范化等考核不力的現象，致使預算考核不能保證預算管理的全面實施。

　　7缺乏與企業戰略目標的聯系

　　由于缺乏行業預算標準，許多房地產企業套用傳統預算方式，在年度經營計劃指導下編制房地產項目的年度預算，重年度預算、輕項目開發預算，使企業的戰略實施沒有具體合理的數據支持，企業的預算與戰略目標缺乏聯系。

　　三、解決房地產企業全面預算管理問題的對策

　　1樹立正確的全面預算管理觀念

　　首先，要強化預算的“法律效力”。房地產企業預算管理要求一切經濟活動都圍繞企業目標的實現而開展，預算一經確定，企業各部門在房地產開發建設期至銷售期的各項活動中都要嚴格執行，提高預算的控制力和約束力。

　　其次，要增強全體員工的參與和配合意識，應動員企業全體員工主動參與預算的策劃，編制和控制，統一觀念和標準，增強全面預算管理的合力。

　　最后，需要企業領導的支持和重視。實施全面預算管理需要企業領導強有力地推動和反復地宣傳，要全程參與和支持，領導的認同和支持是實施全面預算管理的重要保證。

　　2完善全面預算管理的制度建設

　　（1）完善制度。針對房地產企業預算管理中的難題，完善明確責任中心的權責，界定預算目標，編制預算，匯總，復核與審批，預算執行與控制管理、業績報告及差異分析、預算指標考核等一系列全面預算管理制度。

　　（2）制定標準。根據企業管理模式和房地產行業特點以及經驗數據分析，建立一套房地產項目開發成本，費用科目體系，做好成本數據積累。同時，在標準執行過程中，不斷改進、完善，逐步形成企業自身的成本，費用定額標準。

　　3加強全面預算管理的基礎王作

　　基礎工作主要包括原始記錄，定額工作、計劃價格、計量工作，標準化王作，信息王作、規章制度和員王培訓等，是專業管理工作中最基礎的部分，基礎工作的加強，可以有效地提高企業各項經營活動的績效和整個企業管理水平，為企業全面預算管理提供鋪墊。

　　4改進全面預算管理王作的方法

　　（1）由“自上而下”的方式變更為“上下結合”，筆者建議，從房地產企業內部采用自上而下，自下而上、上下結合的編制方法。先由企業高管層提出總目標和部門分目標；各部門再根據目標制定預算計劃。呈報預算委員會：預算委員會審查各分部預算計劃，進行溝通和綜合平衡，擬訂整個組織的預算方案：預算方案再反饋回各部門征求意見。經過自下而上、自上而下的多次反復，形成最終預算，經企業最高決策層審批后。成為正式預算，逐級下達各部門執行。

　　（2）改進房地產企業的預算編制方法，對房地產項目來說，其開發周期長達2～3年或更長的時間，不確定性因素多，編制預算不僅反映年度財務狀況，而且反映項目綜合情況，因此，房地產企業預算應做好以下幾項工作：

　　匯總分解工作。首先，對總體構成進行分解，將收入總體與開發的房地產產品類型。面積、擬銷售均價掛鉤，預測出各房型的銷售總價；將土地、前期、基礎、建安、配套等成本項目根據工程逐步分解，并對應到相關成本項目中。預測出開發總成本，對新增工程項目，應及時補充、修訂成本預算依據。其次，對構成項目按時間進行分解，將各項科目按照工程進度和預計付款方式以及工程總額控制點的要求等，結合項目開發周期進行各個年度、月份的分解，將預算責任落實到各個單位直至各個項目。

　　加強部門合作，房地產預算講究的是部門合作，共同努力。在預算管理委員會的組織下，房地產項目預算涉及項目開發前期研發、策劃、工程管理等，各個部門共同研究項目目前的狀態和可能發生的情況，分工編制預算。如營銷部負責收入預算和營銷策劃廣告等費用預算：前期研發，工程，設計，成控等部門負責開發成本項目預算；行政人事部負責人工成本等管理費用的預算；財務部負責財務費用，稅費及其他費用的預算，并擔負最后的匯總；審計部門負責對預算的執行結果做出分析。

　　側重現金流量的預算管理，房地產行業由于其資金密集程度高，預算控制聚焦在目標成本和現金流量的預算與管理上，因此，在方法上要求從粗到細，先從宏觀上做好項目投資進度計劃、項目進度計劃，再細化分解，針對每一份合同單獨制定付款計劃，并匯總制定企業周、月、年度計劃，最后實行跟蹤管理，當有其他原因導致付款計劃變更時，及時調整預算并妥善處理有關事宜。

　　合理安排好編制周期。由于房地產行業項目開發周期至少2～3年，政策變化大。不確定因素多，要想緩解資金壓力、保證各項目正常開展及后續項目開發的資金儲備，預算編制工作就一定要考慮周全。在編制周期上，應按年，季，月，甚至按周安排資金預算的編制、調整，分析和監控，保持資金鏈的正常運行。

　　5加強企業預算的預警管理

　　（1）設置預警控制指標和預警級別，針對實際運行結果與預算目標之間的偏差，設置，調整預警控制線，進行實時監控，將監控結果與各部門績效掛鉤。

　　（2）采取例外管理。對于超預算和預算外的支出項目，不能隨意增減，要先分析其產生原因，然后將其變化細化分解，組織成控部門、預決算部門、財務部門等進行成本費用測算，分析其對總目標的利弊影響，提出多個認證，最后按一定的審批流程選擇確定最優方案。

這個冬天很溫暖600字作文10

　　一、活動目的

　　1.宣傳公司品牌和業務范圍，提升公司知名度和美譽度；

　　2.吸引目標客戶群體，促進房地產銷售；

　　3.與合作伙伴建立良好關系，拓展業務合作機會。

　　二、活動時間和地點

　　時間：20xx年XX月XX日

　　地點：公司新項目現場或者公司營業部

　　三、活動內容

　　1.開業儀式：由公司高管發表致辭，介紹公司發展歷程和未來規劃，展示公司實力和信譽；

　　2.項目展示：展示公司最新的房地產項目，包括戶型、配套設施、周邊環境等；

　　3.活動互動：設置抽獎環節、互動游戲等，吸引客戶參與，增加活動趣味性；

　　4.合作伙伴合作展示：邀請合作伙伴參與活動，展示其產品或服務，增加活動內容；

　　5.咨詢服務：設置專業的咨詢臺，提供購房咨詢和解答疑問。

　　四、活動宣傳

　　1.線上宣傳：通過公司官網、微信公眾號、微博等社交平臺進行活動宣傳；

　　2.線下宣傳：在周邊商圈、小區、學校等地進行傳單派發，提前邀請目標客戶參與活動；

　　3.合作宣傳：與合作伙伴共同宣傳活動，互相支持。

　　五、活動后續

　　1.活動后進行客戶跟進，提供更多詳細的購房信息和服務；

　　2.對活動進行總結和評估，收集客戶反饋，為下一次活動做準備。

　　六、活動預算

　　1.活動場地租賃費用；

　　2.活動物料制作費用；

　　3.活動禮品和獎品費用；

　　4.宣傳費用；

　　5.工作人員費用；

　　6.其他費用。

　　七、活動效果評估

　　1.通過活動后的'銷售數據和客戶反饋，評估活動的成效；

　　2.總結活動經驗，為未來活動提供參考。

這個冬天很溫暖600字作文11

　　一、目的

　　打響知名度，樹立品牌形象——企業宣傳和推廣是提高企業知名度，樹立企業品牌形象的重要途徑。

　　迅速引起市場的關注和興致——通過宣傳，成為網絡上最受關注的亮點項目，達到一定的銷售意向，為企業尋找和定位目標客戶，儲備一定意向客戶群，為企業利潤的增長打好堅實的基礎。

　　二、中國目前網絡及網民的現狀分析

　　目前中國網民達4.2億人，手機網民用戶達2.77億人，網絡推廣和營銷已經成為各大企業繼戶外廣告、電視廣告和軟文廣告后，傳播速度最快、效率最高的一個重要途徑。所以通過網絡對于華光企業和項目進行宣傳和銷售將能起到一個事半功倍的效果。

　　三、項目網絡推廣方式認知

　　1、網絡推廣的優勢

　　在現代網絡信息發達的今天，相對于其他媒體推廣方式，網絡營銷推廣開始興起，顯示出極強的生命力，網絡推廣的優勢主要體現在以下幾個方面：

　　○1傳播范圍廣

　　網絡廣告的傳播不受時間和空間的限制，通過國際互聯網絡把推廣信息可以在24小時不間斷地傳播到世界各地。只要具備上網條件，任何人，在任何地點都可以閱讀。這是傳統媒體無法達到的。

　　2、項目特性與網絡推廣特點

　　通過分析研究，房地產項目和網絡推廣環境都有著自身的'特點，二者有機結合需要考慮到各自的一些特有因素，具體如下：

　　○1房地產項目的不動產特性

　　房地產項目作為不動產，具有非常鮮明的區域性，同時作為非旅游地產項目，xx的目標客群的區域性特征更為明顯，這與現有的網絡推廣中的產品基本面向全國客戶的特點有著明顯區別。

　　以上為房地產網絡營銷策略方案的部分內容，更多內容請下載后查看。如果您對我們的資料感到滿意，請關注，謝謝支持！

這個冬天很溫暖600字作文12

　　一、對接項目

　　皇家壹號

　　二、項目工程

　　進度依據目前的工程進展，預期可在20xx年5月10日左右封頂，12月份交房

　　三、項目當前營銷背景

　　1、金融危機對目前房地產市場的影響，客戶購買欲望下降是重要原因之一

　　2、本地區對期房的抗性較大，持觀望態度的比較多

　　3、本案的目標客戶群為本地區10%的高端尊貴客戶群而準備，目標客戶少

　　四、整合營銷的突破

　　1、由“公積金至函”引發的思考

　　由公積金中心授權西平郵政局使用公積金中心的公章，針對公積金客戶進行一個全方位的宣傳，我們將巧妙的融入皇家壹號的此次的活動內容，以公積金中心的名義發放信函，公積金客戶對此信函可信度的提高，必會翻看，不會隨宜丟棄。

　　2、新渠道，自然需要做一篇新文章。

　　毋庸置疑，文章的核心內容就是要建立凰鳳置業和公積金客戶之間利益的關聯。顯然，當前直接的購房優惠說辭已經不能充分打動客戶。在此，將購房優惠金額與人民幣進行概念置換，給客戶一個“美麗的誤導”，即：收到信函的公積金客戶到凰鳳置業開發的皇家壹號小區銷售部就有“錢”可領!

　　3、“6+1獎勵計劃”概念出爐及內容確定

　　非常6+1是中國老少皆知的電視節目，其詼諧歡快的主持風格受到大家喜愛，其知名度非常高，借用“6+1”大標題吸引大眾的眼球，同時隱射我們項目在西平做到6個第一。如何利用好此次的廣告渠道，對1.1萬的目標客戶群進行最為直效的訴求?

　　這1.1萬人愿意相信什么?究竟什么才能重重觸動這1.1萬人的神經，讓其產生強烈的購買欲望?人為放大“6000元購房優惠”這個概念，在“6000元”上做足文章!計劃推出房源約284套，我們可以先算筆帳：6000(元/套)×284(套)=170(萬元)由此延伸出：推出的“170萬元購房優惠”。

　　“6+1獎勵計劃”很好地解決了文章的命題問題：夠大，醒目。170萬元的虛擬總額足以引爆市場的`興奮點!6+1獎勵計劃”來頭雖大，但是否還可以對其內容體系繼續豐富?“6+1獎勵計劃”身上承載的多重目的該如何逐步實現?

　　假如我們是在設計一個游戲，在游戲設定中：

　　第一關是“吸引到場”，通過“6+1獎勵計劃”廣告公開宣傳和公積金信函吸引客戶到達銷售現場。

　　第二關是“放大誘惑”。客戶到銷售中心后，可轉讓的“6000元購房現金卡另外目的是留下個人基本資料。

　　借鑒前述“170萬元”虛擬總額的思路形成，將“6000元購房現金卡，憑證轉讓成交要予以獎勵的“500元”概念同樣放大：500(元/套)×284(套)=14.2(萬元)。“14.2萬元轉介紹成交獎勵計劃”，也最終敲定!

　　簡言之：6+1獎勵計劃=170萬元購房現金卡計劃+14萬元轉介紹成交獎勵計劃住房公積金客戶憑20xx年“公積金至函”至指定銷售中心，在規定時間內均可獲得“6000元購房現金卡!

　　6+1獎勵計劃之二：14萬元轉介紹成交獎勵計劃“6000元購房現金卡，亦可由持有者授權他人享有;若受讓人持此卡購置旗下皇家壹號產品成功，經置業核實無誤后，銷售人員在受讓人簽定正式購房合同的第一時間內通知原持有者：可隨時至指定銷售部領取500元現金獎勵。

　　五、“6+1獎勵計劃”預期目的

　　鑒于房地產整體市場進入淡季，皇家壹號在客戶積累情況不理想的現狀，利用“公積金至客戶函”，凰鳳置業針對“1.1萬公積金用戶”新開發的直效媒介渠道，達到：

　　1、近期目標：實現項目的客戶積累和順利銷售;

　　2、遠期目標：緊抓該“1.1萬公積金用戶”，讓其關注皇家壹號、了解并最終成為置業鐵桿客戶;

　　3、企業品牌目標：凰鳳置業第一新作，回報社會，提升企業知名度、美譽度。

　　六、“6+1獎勵計劃”實施細則

　　1、營銷節點劃分

　　蓄水期3月15日(暫定)→3月30日：“6+1獎勵計劃”懸念導入“6+1獎勵計劃”是一個針對性極強的集中公關、營銷方案。此次對“1.1萬公積金客戶”的大型公關，是否能如期產生足夠的銷售勢能，其成敗的關鍵決定于“6+1獎勵計劃”導入前期在整個西平樓市的影響力!因此，3月15日(暫定)的“6+1計劃”懸念導入期，必須做到高調!高調!

　　“高調”體現在兩個層面：

　　第一是要有足夠時間造勢，但目前的實際情況是時間相對有限;

　　第二，也是目前我們唯一能夠把控的，即概念的媒體釋放必須做到高度的集中和統一!集中所有的聲音，同時說一句話“6+1獎勵計劃”!

　　活動開始期4月1日→6月15日

　　經過一定階段活動的蓄水期

　　宣傳方面，3月15日戶外廣告及其他媒體集中進行“6+1獎勵計劃”公開客戶方面：4月1日第一個公積金客戶將接到“6+1獎勵計劃”至函。至4月15日最后一個客戶收到對帳單之后，時間向后順延15天，即4月15日前：基本可以認定是“6+1獎勵計劃”目標客戶的集中認購期。

　　2、各節點媒體投放組合

　　3月15日(暫定)3月30日

　　主流媒體：戶外+飛播

　　小眾媒體：短信+電視飛播字幕+點對點派單

　　銷售現場：條幅+xx展架

　　4月1日4月15日(暫定)

　　主流媒體：戶外+夾報

　　小眾媒體：短信+電視飛播字幕+點對點派單

　　銷售現場：條幅+xx展架

　　直效媒體：住房公積金至函(從3月24日開始投放分二到三批次投放，約一周到兩周時間)

這個冬天很溫暖600字作文13

　　房地產市場是一個競爭激烈的市場，隨著人們對居住環境和生活質量的提升要求的不斷增加，房地產企業需要從傳統的銷售方式轉變為精細化、個性化的營銷方式，才能贏得市場份額。本文將根據多年的工作經驗，提出一套全面的房地產營銷策劃方案，幫助企業在市場競爭中取得優勢。

　　一、市場調研

　　在制定營銷策劃方案之前，首先需要進行市場調研，了解目標消費群體的需求、消費習慣以及競爭對手的情況。通過市場調研，可以確定目標市場的規模、增長趨勢和發展空間，為后續的營銷活動提供依據。

　　二、品牌定位

　　根據市場調研結果，需要對房地產品牌進行定位。品牌定位是指企業在消費者心目中所占據的位置，是企業與競爭對手之間的差異化優勢。通過明確品牌定位，可以確定目標消費群體，并針對其需求進行市場推廣。

　　三、渠道建設

　　建立有效的銷售渠道對于房地產企業非常重要。除了傳統的銷售團隊和銷售代理之外，房地產企業還可以考慮發展多元化的銷售渠道，如線上平臺、第三方代理等，以滿足不同消費群體的需求。房地產企業還可以與金融機構、裝修公司等合作，提供增值服務，增加銷售轉化率。

　　四、產品創新

　　在房地產行業，產品創新非常重要。創新是指根據市場需求和消費者期望，提供與眾不同的產品和服務。房地產企業可以通過產品差異化以及功能和設計的創新來吸引消費者的注意。房地產企業還可以與設計師和廣告公司合作，提供專業的設計和營銷方案，提升產品的競爭力。

　　五、定制化營銷

　　隨著房地產市場的不斷發展，消費者對于個性化和定制化的`需求不斷增加。房地產企業可以根據消費者的需求和預算，提供定制化的房屋和服務，增加銷售的成功率。房地產企業還可以通過電話銷售、客戶關系管理等方式，與潛在客戶建立密切的聯系，提供個性化的服務和回饋，增加顧客忠誠度。

　　六、數字化營銷

　　隨著互聯網的普及和移動設備的快速發展，數字化營銷成為房地產企業的重要組成部分。通過建立公司網站、手機應用程序和社交媒體等渠道，房地產企業可以更好地與消費者互動，提升品牌知名度和形象，增加銷售機會。數字化營銷還可以通過數據分析和精準投放廣告，提高廣告效果和銷售轉化率。

　　七、客戶關系管理

　　客戶關系管理是指通過建立和維護與客戶的積極關系，提供個性化的服務和回饋，以提高客戶忠誠度和重復購買率。房地產企業可以通過建立客戶關系管理系統，收集客戶信息、購房偏好和反饋意見，與客戶建立良好的互動和溝通，增加客戶對企業的信任感。

　　房地產營銷策劃方案是一個綜合性的工作，需要從市場調研、品牌定位、渠道建設、產品創新、定制化營銷、數字化營銷以及客戶關系管理等多個方面進行考慮。通過制定有效的房地產營銷策劃方案，房地產企業可以在激烈的市場競爭中取得競爭優勢，實現可持續發展。

這個冬天很溫暖600字作文14

　　上海房地產營銷行業隨著房地產市場的發展經歷了從無到有、從小到大的快速發展過程。逐漸成長為一個相對完善的現代服務行業。上海房地產營銷市場從20世紀90年代以港臺企業為主導，發展到本土企業異軍突起，形成趕超之勢，開發商對商的依賴度和信任度不斷增強，營銷服務所占市場比例逐漸走高，房地產營銷行業作為現代服務業的一個重要分支在房地產行業中的作用已經日益顯現。

　　一、上海營銷企業發展現狀和問題剖析

　　(一)上海房地產營銷市場集中度不高，呈現壟斷競爭格局

　　由于我國營銷企業的注冊資本很低，在房地產業的快速成長期也幾乎不需要具備技術含量的產品定位、營銷策劃的服務，因此，在幾乎不存在資金壁壘和技術壁壘的市場環境下，上海的營銷企業像雨后春筍般不斷冒出。盡管隨著上海房地產市場日趨成熟，房地產營銷業務總量在增加，但營銷業的企業數量膨脹更快。

　　根據中國房地產測評中心的《20xx年中國最佳房地產營銷企業測評報告》研究統計結果顯示，20xx年上海房地產總建筑面積達到1185萬平方米，占滬商品房銷售市場總量的61％。在上海市場中，領軍企業易居中國在上海市場的份額僅占到14％。其后的3家企業的市場份額均為7％，前4家企業的市場份額總量占上海市場的35％，反映出上海房地產營銷市場集中度不高，市場整體呈現壟斷競爭的格局。

　　本土企業在與港臺企業的激烈競爭中已經明顯勝出，在圖1的12家上海活躍企業中，港臺企業的市場占有率為18％，本土企業的市場占有率達到32％。本土企業隨著上海房地產市場的快速發展已經迅速成長壯大起來，在市場調研、產品定位、營銷策劃以及與消費者直接溝通的終端銷售領域均積累了豐富的市場經驗和研究實力，在與港臺老牌企業的市場競爭中逐漸得到市場認可。

　　(二)市場競爭激烈，企業利潤率快速下滑

　　由于上海房地產企業數目眾多且大多規模較小，最終導致上海房地產業規模不斷膨脹，眾多企業為了爭奪業務，不惜采取各種競爭手段。費率不斷降低，據統計，20xx年上海房地產企業的費率處于3％的較高水平，隨著房地產行業的競爭日趨白熱化，費率降到了目前的1％左右的水平。模式也從最初的純模式逐漸演化為商與開發商風險共擔的風險。甚至目前滬上一些資金實力雄厚的商大力推行的“包銷”。在包銷經營模式下，開發商幾乎把所有的銷售風險都轉給了商，商承擔的風險最大、資金實力的要求最高。包銷在本質上屬于經營行為，它顛覆了房地產行業“智力取勝”的游戲規則，可能引發一些法律風險，因而在一定程度上屬于房地產行業內的不正當競爭行為。

　　在上海房地產市場激烈競爭的環境下，企業的服務內容和方式比較單一，同業間模仿盛行，企業的可代替性很強，企業之間的競爭手段主要集中價格競爭上。房地產營銷企業的服務收費大大降低，而其運營成本卻明顯增加，導致行業平均利潤率出現明顯下滑；利潤的降低又反過來影響了企業提高專業服務水平的積極性，由此進入惡性循環，導致房地產行業整體服務水平和信譽度的下降。

　　(三)營銷企業的服務專業性受到嚴峻挑戰

　　在房地產市場快速發展階段，需求大于供給，市場處于賣方市場，開發商基本忽視企業服務的專業度和對產品的價值增值。但在房地產銷售低迷的市場環境下，簡單的樓盤促銷難以激發消費者的購房欲望。開發企業認識到營銷企業的專業性和重要性，開始尋求與房地產營銷企業的合作。經過十幾年的市場錘煉。我國房地產營銷企業從單純的項目銷售拓展到從前期的市場調研，到中期的設計、策劃，一直到后期的銷售等各環節都進行輔助和把握。體現了一種全程營銷的理念，并向產業鏈下游拓展到二手中介、物業管理以及通過橫向拓展，將業務延伸到房地產投融資、房地產評估等領域。

　　全程營銷理念在上海營銷業已經得到普遍認可，企業的業務模式也從單純的銷售轉變為從市場調研、產品定位再到營銷策劃以及最后的終端全程的營銷服務方案。但是，大多數營銷公司的業務知識和專業技能水平不高，服務質量一般，真正能有針對性地寫出貼近市場、貼近個案樓盤特征的營銷策劃報告少之又少，而以似懂非懂、泛泛而談的營銷策劃報告居多，對具體營銷的操作指導性較差。另外，在終端銷售環節，由于公司的一線銷售人員流動比率較高，銷售人員的培訓管理難以跟上，加之銷售人員本身素質不是很高，專業的營銷策劃很難與終端樓盤銷售做到良好的有機結合，導致樓盤的最終銷售效果差強人意。

　　二、上海房地產營銷企業發展對策探討

　　在全球金融危機的影響下，我國房地產市場的調整也一定程度上加速了房地產行業的“洗牌”，在這種市場背景下，上海房地產營銷企業要積極應對當前形勢，著眼于開拓新的市場、開創新的業務模式，整合各種資源，在市場逆境中穩定生存以蓄勢待發。

　　(一)提升品牌美譽度，異地拓展新市場

　　在房地產銷售低迷的市場環境下。往日企業拼傭金、拼關系的業務拓展模式已經不能跟上新的市場形勢的需要，客戶將逐漸向專業服務口碑較好的品牌企業傾斜。這種趨勢在20xx年的銷售逆境中體現得非常明顯，優秀品牌企業從各個成功的營銷案例中脫穎而出，成為市場矚目的對象。

　　大多數知名度和美譽度不高的企業只能采取收縮戰略，而那些品牌公司憑借已經積累起來的強大品牌影響力可獲得更大的發展機遇。當前。上海市場明顯處于供大于求的市場態勢。而且優秀品牌公司云集。在《20xx年中國最佳房地產營銷企業測評榜》中，上海上榜企業占比達到34％。因此，滬上優秀品牌企業在塑造專業化品牌行的同時，可以通過品牌優勢輸出，以上海為根據地向長三角乃至中西部房地產市場發展較為落后的區域拓展市場。如上海同策咨詢有限公司在上海站穩腳跟的同時，將業務拓展到常州、蘇州、杭州、南京等長三角周邊區域，而易居

　　中國則在資本的助推下，迅速將業務版圖擴展至全國40個城市。

　　(二)整合各種資源，努力創新服務模式

　　為了能夠安穩“過冬”，也能夠給開發商、政府部門等客戶更專業的`服務，滬上房地產營銷企業在業務范圍和銷售模式上不斷創新。在業務拓展上，房地產營銷企業積極介入管理咨詢、政府發展顧問等新業務，并將業務范圍向上、下游延伸，開展房地產金融投資服務，進入二手房經紀、按揭服務、物業管理等領域。通過多元化業務模式不斷滿足地產商、業主等客戶的衍生需求，從而為客戶提供全方位、更系統的解決方案。

　　在銷售模式的創新方面，滬上企業可以廣泛利用報紙、網絡等媒介資源進行造勢宣傳，組織各種各樣的看房活動、專家講座、社區論壇等活動。加強廣大消費者對樓盤品質、社區文化、物業管理等方面的感知。另外，企業可以通過將二、三級市場有效結合，即房地產企業和房地產中介企業合作，通過房地產中介公司廣泛的營業網點銷售一手房，以最大限度地在銷售低迷的形勢下網絡真正的潛在購房者，促進房地產項目的銷售。如易居中國利用旗下易居臣信的中介門店，大大拓寬了銷售渠道，最大化地網絡住客戶資源，在逆市中打開銷售通路。而對于沒有中介資源的公司，則可以通過與品牌中介公司聯合，通過合作或聯盟達到取長補短的協同效應，如上海華燕利用其在營銷策劃領域有著豐富的操盤經驗與漢宇地產的中介渠道資源有效結合，大大推動了項目的運營效率和銷售速度。這些措施都從不同方面增強了企業實力，提高了服務水平，對促進整個房地產行業的健康發展也起到了重要作用。

　　(三)加強信息化建設。提升專業服務水平

　　“原來，我們是在銷售能生產的東西。現在，我們在生產能夠銷售的東西。”這是對我國房地產市場轉變的經典描述。因此。為了更好地滿足客戶差異化的需求和偏好，企業必須進一步強化其專業技能，鞏固和提高其專業優勢，而信息化建設成為營銷企業專業化競爭的后臺支撐。營銷業的信息涵蓋內容不僅包括所有樓盤項目的基本信息，還包括了與房地產市場相關的各種宏觀和中觀信息以及與產品本身相關的微觀供需信息等等，所以營銷企業除了收集各種與房地產相關的資料、數據外，還需建立、完善自己的信息數據庫，從而加強信息的分類分級管理。在此基礎上，認真研究消費者需求，與消費者多溝通，為公司網絡豐富的客戶資源，才能真正提供滿足其需求和偏好的產品和服務。

　　(四)培育儲備人才。留住現有人才

　　如果品牌是房地產營銷企業核心競爭力的外在表象，那么人才就是其核心競爭力的內在本質。房地產業是一個智力密集型產業，人力資本是其最重要的資源之一，但也將成為今后制約業發展的一個瓶頸因素。事實證明，業的每一次變革都有某些商會被淘汰出局，是去是留通常取決于其服務水準的專業性，歸根結底取決于人。

這個冬天很溫暖600字作文15

　　一、項目簡介：

　　本房地產項目位于鄭州房地產市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈型將社區同周邊的商品大世界、名優建材市場等分開。

　　本房地產現有的物業形態由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發生失誤，出現了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現了銷售，但沒有為開發商實現預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業的品牌形象，無意中形成本房地產下一期小戶型開發和小高層開發的品牌障礙。

　　現在，一期多層尚有37套的現房、準現房，銷售額850萬元。其中159、7M2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127M2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90、4%。

　　二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計20xx年5月底辦下。

　　由此可見，目前本房地產的可售資源由三種不同的物業組成：期房小戶型、現房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰之一。

　　二、市場概況及基本競爭格局：

　　A、東南板塊及鄭汴路商圈。

　　鄭州房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。

　　鄭汴路沿線主要由建業、英協、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經成為明確的高尚住宅區。本房地產位于這一區位之內。與英協、建業幾乎是一路之隔。但本房地產在操盤過程中，沒有除理好商務環境與居住環境的品牌區分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。

　　東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

　　航海東路與107國道沿線是20xx年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是本房地產二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和本房地產一期159、127平米現房形成明確的競爭關系。（詳見附1：鄭汴路市場調研報告）

　　B、小戶型市場概況。

　　自20xx年底時尚PARTY介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業形態迅速發展起來。尤其是20xx年初，青年居易（EASY-GO）以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現了小戶型從供小于求到供大于求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小戶型銷售量的急劇下降局面。

　　燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產公司開發，已成功實現一期的開發，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的`主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調結果完全一致。此次燕歸二期開發的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）。可以說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優勢。

　　（小戶型市場詳見附2：鄭州市小戶型的調查報告）

　　C、商鋪市場

　　商鋪是一個比較特殊的物業形態，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。本房地產二期商鋪位于商品大世界、名優建材市場南端，即將建成的大賣場的商業價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業認同也將影響二期商鋪的價格。

　　和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業新天地的臨街商鋪、英協尚未售出的部分商鋪。

　　三、項目SWOT分析

　　一）優勢

　　1）鄭汴路商圈天然的地段優勢，這里是財富的俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。

　　市場細分如下：

　　a、高端市場被英協、建業等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業，是終極消費，10年內不會再置業。

　　b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結合。

　　c、復合市常本房地產一期是一個大眾樓盤，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤。本房地產二期小戶型項目的目標群，預計業主身份復雜，置業心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線。

　　本區域年輕人多為收入較低的藍領階層，有效需求不足。如果本房地產二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴峻的局面。（詳見鄭汴路市場調研報告）

　　鄭汴路市場調研報告

　　調查目的：了解鄭汴路市場的整體收入水平和消費者對小戶型的認知和接受程度（本房地產購房消費支撐力度）

　　調查方法：分層隨機抽樣（不同年齡層）和分塊隨機抽樣

　　調查范圍：鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優建材市嘗商品大世界

　　調查時間：20xx、4、14

　　鄭州，銀基批發市場和鄭汴路建材市場是商業比較密集的兩大板塊，這里聚集了數以萬計的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產消費的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費習慣將對房地產的投資有一定的指導意義。

　　20xx、4、14，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，對小戶型的市場消化力做了調查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關心，或拒不作答，說明消費者對房地產市場敏感度不夠。消費疲軟，市場敏感度不高，純小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴峻。

　　對建材市場調查發現：

　　1、大部分員工租房住，潛在客戶存在；市場潛量比較大，但需要推廣的成本較高

　　2、大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費力不足

　　3、小戶型需求彈性非常大，對價格非常敏感

　　4、市場上有很大不穩定因素，8-9月份建材市場要拆遷到莆田，固有的建材市場要做升級換代

　　5、外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位

　　6、商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍

　　7、附近都市村莊較多，租務市場一般80—150元/月

　　8、作為首次購買者，最重要的還是價格

　　9、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環境，他們尋求方便、安逸、清凈

　　10、相當一部分是河南總代理，無須過多的現場銷售

　　11、同類產品多，競爭激烈，壓縮銷售成本是公司發展最重要的問題，故一般員工無福利分房的可能

　　12、普通員工不會因為工作而就近選擇居住地，她們往往因為居住而更換工作，普通員工流動性比較大

　　13、對60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉化為有力的市場動力

　　14、本房地產知名度不高，口碑不好

　　15、外地商人對鄭州的發展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心

　　鄭汴路建材市場蘊涵了較大的市場潛力，隨著鄭東新區的開發和鄭汴路大賣場的形成，鄭汴路升值的前景就會更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項目的運作的好壞，“注意力經濟”的時代，抓住了消費者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功！

　　2）鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經同未來大道板塊一樣，成為身份、財富的象征。本房地產二期應借此概念，實現品牌形象的轉變。

　　3）正在形成的“大賣潮商務區能直接帶動本房地產二期的投資價值，甚至有可能使本房地產二期成為“大賣潮的附屬配套。該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴，出現爆搶局面。

　　4）本房地產項目二期有巨大的升值空間與既得便利

　　A、107國道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區的財富中轉站。有“東之中”或“東區發動機”的本質地位。鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。但是這樣的天然地產需求優勢，卻讓建業、英協、百合花苑等一批高、中檔樓盤風光占盡，而我方樓盤以“中原地產大低震”的角色，不僅沒有收獲天然的地段優勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問題必須在二期項目得到扭轉。

　　B、鄭東新區的輻射效應。

　　鄭東新區的開發將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產板塊位于老城區與新城區的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機。而本房地產項目恰恰位于這一板塊的中心。

　　二）劣勢

　　1）、本房地產可售資源由三種不同的物業形態組成，這三種物業形態的目標群是完全不同的置業目的。尤其是一期多層現已進入尾盤階段，可售資源僅850萬元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。

　　目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶型并非市場的主力所在，由于總價原因，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還要和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業、英協等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭。尤其是850萬元的大戶型現房可售資源，不能放任由二期帶一期（通常小戶型帶不動100平米以上的大戶型），不能全力以赴主打現有房源（總房源有限，導致營銷資源總量較少），也不能先做二期樹品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對營銷工作是一個巨大的挑戰。

　　2）本房地產二期離鄭汴路較遠，從售樓部到社區要經過嘈雜的市場，很難形成良好的看房通道。本房地產一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤感覺，有“只是兩棟臨街樓”的印象。

　　3）本房地產二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業安全系數較低，居住環境嘈雜，僅靠硬件設施，很難形成高檔樓盤形象。

　　4）與二期相比，一期樓盤素質高、售價低，形成本房地產二期銷售心理價位抗性。

　　5）非現房，不符合商戶即買即住的消費心理。

　　6）非獨立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符。

　　三）、機會

　　1）商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導致租房市場更加火爆。鄭汴路商圈約4000戶商戶，2萬人的龐大消費群體將突顯本房地產二期的投資價值。因勢利導，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為本房地產二期主力客源。

　　2）挖掘市常鄭汴路商圈商鋪倉庫資源緊張，從費用角度考慮，商戶、店員在二樓居住很不劃算。動員較大的商戶從商鋪的二樓搬出來，到本房地產置業，開拓新市常

　　3）鄭汴路各市場競爭激烈，大鱷級商戶正在形成，這些商戶為了穩定企業中的骨干力量和親屬，已開始為他們購置總價較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶們無嚴格意義上下班的生活工作需求，而本房地產二期恰恰符合商戶們的這一需求。

　　4）大賣潮的整合，將對大鱷形成推波助瀾，本房地產二期有可能成為“大鱷”的商務配套。

　　a）小戶型的特性導致目標客戶對居住環境要求不高。本房地產二期配套不全，居住環境嘈雜的抗性可以弱化。

　　b）本房地產二期產品總價低，置業風險校由于鄭汴路商圈租房市場火爆，且本樓盤有“大賣潮作依托，購房、租房需求恒久存在，物業幾乎不可能貶值，也比較容易轉手或出租，這非常符合外地商人置業心理。